Покупаем недвижимость. Советы, пожелания, предложения. Мало_оффтоп

[Morleys]

Походу меня скоро можно будет поздравлять с первой покупкой чего-то дороже 20-ти тысяч рублей. А равно и жалеть, ибо еботека она моими темпами на всю оставшуюся жЫзнь...

Собственно хотелось бы не только жалости, но и мудрости. Беру вторичку, какие документы и где надо смотреть и как так сделать, чтобы не наебали?!?  Поделитесь опытом!

************************
FAQ от Axxe:

• Типовое соглашение на задаток
• FAQ по покупке квартир от Axxe.
• НЕМНОЖКО ТЕОРИИ и попытка классификации
• Риски транзакционные
• Отложенные риски
• Правоустановка
• Опасность отжима вашей квартиры после введения ЕГРН.
• Запрет на совершение регистрационных действий без участия собственника.

[Axxe]

Деньги за него уплочены, если претензии "хуя-с-горы" обоснованы, то он может требовать свою долю у получившего кэш родственника. Покупан-то с какого боку ВАЩЕ?!?   

именно поэтому обычно и разматывают всю цепочку по максимуму. потому что покупан оказывается крайним, а дальше пиздуй судись.

[Morleys]

Деньги за него уплочены, если претензии "хуя-с-горы" обоснованы, то он может требовать свою долю у получившего кэш родственника. Покупан-то с какого боку ВАЩЕ?!?   

именно поэтому обычно и разматывают всю цепочку по максимуму. потому что покупан оказывается крайним, а дальше пиздуй судись.

Так где я прав или не очень? ВОт есть ли реальные случаи отчуждения части жилплощади в ситуации описанной мной выше?!?

Кстати, интересное про "отказников нашёл"

   

Судебная практика признания отказавшегося от приватизации утратившим право пользования жилым помещением

Жилые помещения, исходя из положения п. 2 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, предназначены для проживания граждан.

Местом постоянного жительства гражданина РФ, согласно ст. 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает.

В соответствии со ст. 2 Закона РФ от 25 июня 1993 года N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", под постоянным местом жительства также понимается жилой дом, квартира, иное жилое помещение, в котором гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, по договору найма (поднайма), договору аренды либо на иных основаниях, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

Таким образом, из анализа указанных правовых норм в их совокупности и взаимосвязи следует, что сохранение бессрочного права пользования жилым помещением за членами семьи собственника, (в том числе при переходе права собственности на квартиру другому лицу) обусловлено необходимостью защиты прав граждан, которые проживали в жилом помещении на правах члена семьи нанимателя на момент заключения договора о приватизации, и продолжают проживать в этом жилом помещении.

Кроме того, в данном случае возможно применение и аналогии закона (ст. 7 Жилищного кодекса Российской Федерации), а именно нормы статьи ст. 83 Жилищного кодекса РФ.

Согласно п. 3 ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Такая правовая позиция отражена, например, в Определении Челябинского областного суда от 02.07.2012 по делу N 11-4310/2012.

[Axxe]

Так где я прав или не очень? ВОт есть ли реальные случаи отчуждения части жилплощади в ситуации описанной мной выше?!?

есть

[Morleys]

Так где я прав или не очень? ВОт есть ли реальные случаи отчуждения части жилплощади в ситуации описанной мной выше?!?

есть

А конкретика?!? В схеме выше я не вижу слабых мест.

Вот такое вот из головы придумал: продаёт наследник хатку, выпиской из домовой покупан не поинтересовался. Через год-другой возвращается из рейса (или с зоны) второй сын и мол ребят, а как так-то?!? Вы меня выписали без уведомления, батю тоже втихаря похоронили... Чота как-то не алло выходит.

Но блин, даже тут я не понимаю как дышло развернуть так, чтобы покупан пострадал. Его право собственности неоспоримо, другое дело, что право пользования может быть у морячка. И тут придётся либо судиться годами, пока он тебе в компот ссыт и блядей водит, либо договариваться, либо использовать противозаконный ресурс в виде доброго паяльника и мягкой бейсбольной биты.

Updated: 31 January 2017, 02:37:06
Но и тут сколько факторов должно сложиться. И вот такой хитрый наследник "Deus Ex Machina" и полное профанство нотариуса с риелтором (а то и банка, если еботека). Чота как-то ну перебор вероятностей уже, ИМХО! 

[Axxe]

Но и тут сколько факторов должно сложиться. И вот такой хитрый наследник "Deus Ex Machina" и полное профанство нотариуса с риелтором (а то и банка, если еботека). Чота как-то ну перебор вероятностей уже, ИМХО! 

добавь в исходную формулу умысел продавца и привет. например внутрисемейный конфликт, по которому одного из наследников решили кинуть через хуй. свежее наследство, по завещанию, не от матери - самая жопная жопа, которую только можно представить на вторичке.

Updated: 31 January 2017, 08:16:21
ЗЫ я своими глазами наблюдал и вышвыривание скарба с воплями "не дочь ты мне больше" и картину маслом "бухая мать обоссанные дети", и подлёт бригады в составе недавно откинувшегося гражданского мужа сотоварищи. а один наследный кейс даже удачно разрулил, но что могу сказать в целом... нахуй нахуй. не одного "левиафана" можно снять по мотивам. те же залоги легче и комфортнее - вот банк, вот должник, всё понятно - да, накосячил, попал, ну так сам виноват.

[.05]

Его право собственности неоспоримо, другое дело, что

Виндикация у добросовестного приобретателя.
У кое-кого так Башнефть отжали 

[katcman]

Terro, Я дико извиняюсь за оффтоп, ради бога простите. Но вводить капчу для каждого сообщения - это принципиальная позиция?

[Morleys]

добавь в исходную формулу умысел продавца и привет

В ДКП же есть строчки про обязанность продавана сообщить полную существенную информацию о владельцах и залогах на объект. Понятно, что мы (Хвала Аллаху), живём в РФ и многими бумажками можно невозбранно подтереться или годами крутиться по судам, но всё-таки...

свежее наследство, по завещанию, не от матери - самая жопная жопа, которую только можно представить на вторичке.

Вот здесь не буду спорить, мы всё-таки другой кейс рассматривали. С любым "не кровным" наследством вообще вопросов нет. Тут ясно, что надо бежать, сверкая пятками.

[sirarthur]

Но блин, даже тут я не понимаю как дышло развернуть так, чтобы покупан пострадал.

сделка по продаже может быть признана недействительной - верните жилье продавцу.
Пример с покупкой автомобиля в угоне - куда возвращается автомобиль? и с кого спрашивать деньги? Или это не годный пример?

продаёт наследник хатку

где-то же фиксируется вступление в наследство?

Но вводить капчу для каждого сообщения - это принципиальная позиция?

какая еще капча?

В ДКП же есть строчки про обязанность продавана сообщить полную существенную информацию о владельцах и залогах на объект

и чо что она там есть?

[shs]

С любым "не кровным"

В том то и дело, что кровное, просто у отца могут быть внезапные кровники, о существовании которых он может и не знать

[Axxe]

Аналитики онлайн-сервиса объявлений «Циан» обнаружили, что открытие новых станций метро в Москве больше не приводит к удорожанию вторичного жилья

http://realty.rbc.ru/news/58903c659a79473a5bdecc73

внимание вопрос: где обмудились эксперты?

[Terro]

попробовать можно. из окошка скажут "там чужие ПД" - можно сказать "так вот они, рядом сидят".

Позвонил в МФЦ. Сказали приходите –дадим. Проверим дадут ли за время нашего владения или за все. 

ну вообще да. вон там выше, в статье юрист советует ещё и заявление взять (но на мой взгляд это стрёмный аргумент - отказник потом в уездном суде иск оспорит выписку\востановится в правах и заявление нигде не всплывёт)

То есть при любом выявлении отказника (по той или иной причине) отказываться от сделки? Срок выписки не влияет, если он выписался не до приватизации. Правильно я понимаю?
Что делать если вариант - банковская ипотека, но был выявлен давний отказник который давным давно выписался, до ипотечной сделки, но в отказники попал по причине кривизны оформления приватизации? Такой вариант канает?

да. по наследству исковая давность исчисляется с момента, когда претендент УЗНАЛ о праве на наследство. то есть неопределённый момент Х + 3 года по факту - нет там исковой давности (другой вопрос, что чем дальше, тем риск появления внезапного наследника меньше).

В моем случае приватизация в 1992, первый почин 1993, второй 2000 и наследование 2000г по закону. Итого 16 лет. То есть документы светить можно?
Или просто сказать, вот брал ипотеку, банк все проверил. Документов продавана нема, верьте моим?

1.1б. с ипотекой, более 3 лет. охуительный вариант, объект уже один раз как-то проверялся банком\страховой (как - отдельный вопрос).
но! надо запросить график совершённых платежей на тему досрочек, сделанных за счёт материнского капитала, в этом случае будет прикол по имени "наделение несовершеннолетних долями" с вытекающей отсюда опекой (см. кейс Мурлейса), иначе есть риск признания сделки недействительной.

У меня ипотека. Как мне перед продажей такой график получить?

Сразу несколько параллельных вопросов:
1. Все справки моего продавана (кроме общей домовой)  ушли в банк,  в т.ч. что не псих и свидетельство смерти жены. Нужно будет это все заново восстанавливать? Или проблема въедливого покупателя. Нужно-пусть сам бежит?
2. Нужно ли архивную домовую самому кривыми путями получать? Или это проблема покупана?
3. На каком этапе трясти с продавана документы? На первом просмотре? Что –если откажет в архивной домовой? Посылать за ней и разговаривать после ее получения?
4. Что-бы страховаться от всяких обременений, заказывать страховку от БИГ-5 на первый год? Типа титул проверят?

[sirarthur]

а открытие новых станций метро -  приводит к удорожанию?

Updated: 31 January 2017, 13:26:11

Как мне перед продажей такой график получить?

прийти в банк - попросить - обязаны дать

[Terro]

Аналитики онлайн-сервиса объявлений «Циан» обнаружили, что открытие новых станций метро в Москве больше не приводит к удорожанию вторичного жилья

http://realty.rbc.ru/news/58903c659a79473a5bdecc73

внимание вопрос: где обмудились эксперты?

Цена растет после того как в генплане появилась станция метро. Потом по мере строительства. Но эксперты возможно имели  в виду , что не было финального скачка, который ранее был. Например с Митино и Строгино.

[Axxe]

Аналитики онлайн-сервиса объявлений «Циан» обнаружили, что открытие новых станций метро в Москве больше не приводит к удорожанию вторичного жилья

http://realty.rbc.ru/news/58903c659a79473a5bdecc73

внимание вопрос: где обмудились эксперты?

Цена растет после того как в генплане появилась станция метро. Потом по мере строительства. Но эксперты возможно имели  в виду , что не было финального скачка, который ранее был. Например с Митино и Строгино.

верно. как только поставили забор - цена выстрелила. а сдавать могут ооочень долго и после открытия там отрастает разве что аренда 

Updated: 31 January 2017, 14:21:35

То есть при любом выявлении отказника (по той или иной причине) отказываться от сделки? Срок выписки не влияет, если он выписался не до приватизации. Правильно я понимаю?
Что делать если вариант - банковская ипотека, но был выявлен давний отказник который давным давно выписался, до ипотечной сделки, но в отказники попал по причине кривизны оформления приватизации? Такой вариант канает?

это риски, которые могут реализоваться с той или иной вероятностью. дальше вопросы 1. этой вероятности (чем дольше не отсвечивает вероятный отказник, вероятный наследник, тем меньше вероятность.) и 2. готовности брать на себя эти риски (у меня например она нулевая, либо переложенная на банки\страховые)

Updated: 31 January 2017, 14:22:17

Или просто сказать, вот брал ипотеку, банк все проверил.

да, это ок (хотя мы обычно храним и даём всю историю - это сильно нравится покупателям).

Updated: 31 January 2017, 14:23:40

У меня ипотека. Как мне перед продажей такой график получить?

взять выписку по платежам в банке. и/или справку о том, что маткап не использовался, тоже в банке.

Updated: 31 January 2017, 14:26:07

1. Все справки моего продавана (кроме общей домовой)  ушли в банк,  в т.ч. что не псих и свидетельство смерти жены. Нужно будет это все заново восстанавливать? Или проблема въедливого покупателя. Нужно-пусть сам бежит?
2. Нужно ли архивную домовую самому кривыми путями получать? Или это проблема покупана?
3. На каком этапе трясти с продавана документы? На первом просмотре? Что –если откажет в архивной домовой? Посылать за ней и разговаривать после ее получения?
4. Что-бы страховаться от всяких обременений, заказывать страховку от БИГ-5 на первый год? Типа титул проверят?

1. его проблема. а вообще исковая давность по недееспособности уже прошла.
2. его проблема. на этапе выдачи ипотеки страховая этот вопрос уже смотрела.
3. после того как все параметры утрясли, примерно на авансе или перед.
3а. отказники не единственный и не главный риск, это он в кейсе обозначился и мы по нему ходим несколько страниц.
4. на три года минимум.