Подсел вот на измену, сижу думаю. В 2010 купил трёху за 3 ляма ($100000). Сейчас она стоит 5 лямов (~85000). Задача: если я бетон в баксы в августе переложу, сколько в конце 2015 будет стоить 4-комнатная или 2 двушки? А в баксах?
не отвечая на поставленный вопрос попробую порассуждать. для начала не аксиомы, но леммы:
1. зрелый рынок недвижимости номинируется в валюте страны.
1а. поэтому всякие журналистские "в баксах подешевело" следует сворачивать в трубочку, вставлять в написавшего и поджигать.
2. на длинных временных промежутках нормальная недвига толком не дешевеет и не дорожает - она инфлюирует (иногда с опережением, чаще с опозданием). исключение - всякие форс-мажоры (припять, донецк, детройт, северный кипр и т. п. депопулирующие места).
3. метр оптом дешевле. то есть при прочих равных (дом-район-этаж-итп) 4ккв 100 м2 всегда будет дешевле, чем 2*2ккв по 50 м2
4. есть доход населения. есть аренда - производная от дохода (
кстати, кто посчитает % для бенчмарка - тому отдельный именной решпект выпишу). и есть стоимость недвиги - это производная от аренды (с понятным бенчмарком около 4-6% годовых грязными
в валюте страны см. п. 1) или вторая производная от дохода. плюс кредит\предложение ликвидности: дефицит (как сейчас) - цены внизу, избыток (как в 2008 и 2014) - цены в космосе.
итого: с учётом того, что доходы УЖЕ упали, кредит пока закрыт, а кэш стерилизован депозитами, я бы сейчас НЕ продавал, а скорее наоборот. сейчас во-первых ты заебёшься искать покупателя на объект за 5 лямов (во Владивостоке это нихуя себе деньги), во-вторых рискуешь тупо зафиксировать $25к убытка, в-третьих в декабре-январе, повторюсь, внезапно будет много рубля (депозиты). трёшка лишняя\инвестиционная? за 20-30 тыр ты её сдашь? сдавай, дождись рынка. да, хорошего съёмщика на трёшку найти сложно, но если она в центре-деловом-логистически правильном районе - корпоративная гостиница из неё выходит ну просто заглядение (кстати самый мегаохуенский профиль съёмщика).
если трёшка не лишняя, а вообще своя - тупо забей, это потребление, вопрос цены тут не важен.
Updated: 23 July 2015, 09:17:18
Считай так, что метр вторички лежит ровно по середине между метром готовой первички и метром первички на уровне фундамента в том же районе.
это перекос, причём объяснимый (следствие субсидированной ипотеки). обычно первичка дешевле (плюс подождать, плюс ремонт, минус инфраструктура).