Ping-Admin.Ru

Автор Тема: Покупаем недвижимость. Советы, пожелания, предложения. Мало_оффтоп  (Прочитано 144929 раз)

0 Пользователей и 3 Гостей просматривают эту тему.

Оффлайн Morleys

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 371
  • Рейтинг: 12
  • Пол: Мужской
  • Мурр... Мяу!
    • morleys.ru
    • Просмотр профиля
  • Откуда: Питер!
Походу меня скоро можно будет поздравлять с первой покупкой чего-то дороже 20-ти тысяч рублей. А равно и жалеть, ибо еботека она моими темпами на всю оставшуюся жЫзнь...

Собственно хотелось бы не только жалости, но и мудрости. Беру вторичку, какие документы и где надо смотреть и как так сделать, чтобы не наебали?!?  Поделитесь опытом!

************************
FAQ от Axxe:

« Последнее редактирование: 19 Мая 2017, 13:35:26 от Retif »

Оффлайн diggerzz

  • Пользователь
  • **
  • Сообщений: 74
  • Рейтинг: 3
  • Пол: Мужской
  • Простой и добрый ватник
    • Просмотр профиля
  • Откуда: Москва
А у кого есть faq по обходу БТИ, ну или сколько принято отсыпать , чтобы ничего не видел, можно в личку.
В Мск их сейчас, вроде, хоть вообще не вызывай.
Если сделка полностью налом, то любое чудо можно продать-купить по обоюдному согласию.
А вот банки уже своих присылают. И еботеку дают совсем даже не под любое чудо.

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 108
  • Рейтинг: 27
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
А у кого есть faq по обходу БТИ, ну или сколько принято отсыпать , чтобы ничего не видел, можно в личку.

В Мск их сейчас, вроде, хоть вообще не вызывай.
Если сделка полностью налом, то любое чудо можно продать-купить по обоюдному согласию.
А вот банки уже своих присылают. И еботеку дают совсем даже не под любое чудо.

всё так. за нал можно продать что угодно, вопрос цены. с ипотекой - банк будет опираться на отчёт оценщика, который несоответствие поэтажке обязательно (?) отметит в отчёте. в 77 перепланировки в ведении "мосжилинспекции", они же несколько лет назад выпустили каталог типовых перепланировок, не требующих согласования http://mgi.mos.ru/ там же расписано что можно узаконить, что нельзя. в 50 за деньги возможны чудеса, но контактами не поделюсь.


Updated: 26 September 2015, 20:43:22

правила от МЖИ кстати простые и логичные, как Вовин галстук *smoke*


Updated: 26 September 2015, 20:55:15

итак, продолжим по ОТЛОЖЕННЫМ РИСКАМ. основные группы:
1. риски утраты права собственности (титула);
- снимаются страхованием титула, НО тут есть нюансы и негативная практика, когда страховая внезапно корчила жопу
2. риски возникновения обременений (юридических, физических)
- можно только уменьшить, проверив самые распространённые;
3. физического несоответствия объекта (покупали хату с мебелью - приняли: чистые стены и тому подобное)
- аккуратно оформлять документы на авансе, все устные договорённости фиксировать письменно;
- в случае критических расхождений НЕ ПОДПИСЫВАТЬ акт приёмки-передачи (это важный документ, который в большинстве случаев игнорируют - ну вот же, свво, ключи, а вот бабло - ура, разбежались), добиваясь соразмерного изменения суммы.

СПИСОК ДОКУМЕНТОВ
общее правило: больше бумажек - чище жопа

ПО СОБСТВЕННОСТИ:
1. свидетельство о собственности (она же "зелёнка" - до какого-то года этот документ был ядовито зелёного цвета, нынче оранжево-розовый, но слэнговое название осталось). лучше оригинал (можно копию, но к сделке - точно оригинал, оно также потребуется при дальнейших сделках). бывают старые зелёнки, бывают промокашки за личной подписью ЮМЛ.
1а. проебал? не вопрос восстановить запросом через регпалату.
2. правоустановка (документ, на основании которого возникла эта собственность)
2а. проебал? не вопрос восстановить копию\содержание запросом через регпалату.
вот тут самое интересное, и именно от типа правоустановки зависят те самые отложенные риски, о них отдельно.
3. "свежую" выписку из ЕГРП (это опция, т. к. к сделке её надо будет получить ещё раз и самостоятельно - это 150 рублей и неделя сроку, а пока нужно на сайте регпалаты найти этот объект и сверить основные хар-ки).
внимание! ВСЕ циферки во всех трёх документах должны совпадать, у меня бывали случаи, когда в мае подсовывали январскую "зелёнку", а по регпалате были видны регистрационные действия в апреле. ну то есть документ не поддельный, но неактуальный.
https://rosreestr.ru/wps/portal/online_request вот тут можно глянуть справочную информацию, и там же - заказать выписку из ЕГРП.

4. выписку из домовой книги (в идеале расширенную, см. ниже) - берётся в паспортном столе (нынче МФЦ)

хороший продавец эти документы имеет на руках, причём в идеале ещё и по предыдущим сделкам.

ПО ПРОДАВЦУ:
5. паспорта всех совершеннолетних собственников, убеждаемся, что они не ветхие, не просроченные
5.1. если с той стороны выступает представитель по нотариальной доверенности - на авансе это ещё возможно, но сделки по доверенности (со стороны продавца) - ОГРОМНЫЙ риск и я бы не стал (например, её можно в любой момент отозвать).
6. если среди собственников есть несовершеннолетние - это геморрой с опекой, можно позаниматься, но рынок нынче такой, что я бы не стал
7. дееспособность\правоспособность собственников: в идеале наличие водительского удостоверения либо справок из нарки-дурки. при сделках за нал эта опция обычно игнорируется, впрочем совершенно зря.
8. семейные отношения, см. ниже

ПО ОБЪЕКТУ:
9. документы из БТИ (тут возможны варианты наборов, в основном требования выкатывает банк, например)
- форма 5-бти (такую штуку почти не требуют, но как раз именно в ней содержится исчерпывающая информация по объекту)
либо
- поэтажка, экспликация, кадастровый паспорт, технический паспорт;

основной смысл всех этих документов - установить ТТХ (площадь, год, % износа) и наличие\отсутствие незарегистрированных перепланировок.
10. справку (или просто убедиться на соответствующих сайтах), что дом не собираются сносить в ближайшие ___ лет (вообще, я бы в подобные сносы-переселения не играл без 100% инсайда, но если он у вас есть, то снимаю шляпу).
11. справку из МФЦ и энергосбыта об отсутствии долгов по коммуналке (там есть другой прикол как с этим работать, но об этом отдельно, если заинтересует).

ПО ПРАВОУСТАНОВКЕ: (охбля тут всё ОЧЕНЬ весело, я постараюсь выплеснуться тут, но чуть позже)
« Последнее редактирование: 27 Сентября 2015, 11:14:47 от Axxe »
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Онлайн Triangle

  • Модераторы
  • Олдфаг
  • *****
  • Сообщений: 5725
  • Рейтинг: 38
  • Пол: Мужской
    • s.popov-skype
    • Просмотр профиля
  • Откуда: замкадыш
Мне не продаваться, мне приватизироваться. Вобщем пока исчу контактов.
Тетрис научил нас жизненно важному пониманию, успехи исчезают, ошибки накапливаются.

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 108
  • Рейтинг: 27
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
ПРАВОУСТАНОВКА. ух, берегите зубы (я специально не буду рассматривать совсем узкие и редкие случаи, пройдёмся по типовым).

если коротко - это то, на основании чего возникло право собственности на объект. в идеале - по всей цепочке, но это уже паранойа (за столько лет не вылезло - вероятность возникновения риска уменьшается с каждым годом), впрочем не повредит.

вспоминаем про базовый термин - исковая давность. это срок, в течение которого сделку можно оспорить. вообще 3 года, но см. ниже.

итак, берём правоустановку и видим:
1. ДКП
надо глядеть на семейное положение продавца, если он покупал объект, будучи в браке, а собственник нынче один (и не было брачного контракта), то где супруг(а)? потому что потребуется нотариальное согласие на продажу совместно нажитого имущества.

1.1а. за деньги, более 3 лет. хороший вариант. исковая давность уже прошла.
1.1б. с ипотекой, более 3 лет. охуительный вариант, объект уже один раз как-то проверялся банком\страховой (как - отдельный вопрос).
но! надо запросить график совершённых платежей на тему досрочек, сделанных за счёт материнского капитала, в этом случае будет прикол по имени "наделение несовершеннолетних долями" с вытекающей отсюда опекой (см. кейс Мурлейса), иначе есть риск признания сделки недействительной.

1.2. ДКП менее 3 лет (а с 01.01.2016 - 5 лет). вариант не очень: продавец продаёт дешевле, чем покупал? если да - почему? если дороже - он попадает на налоги (предлагает занижение суммы в договоре? не ведитесь, об этом, если надо - отдельно). плюс не прошла исковая давность (надо разматывать цепочку дальше).

остальные риски как по 1.1.

2. приватизация. нормальный вариант, но!

- открываем расширенную выписку из домовой книги, глядим на состав прописанных на момент приватизации. если состав собственников необъяснимо не совпадает с прописанными на момент приватизации - это потенциальный косяк. непоучаствовавшие в приватизации сейчас прописаны? поздравляю: у них есть право ПОЖИЗНЕННОГО проживания (пользования жилплощадью) и выписать\выселить их при жизни - нереально. неликвид, разворачиваемся и уходим.
- глядим состав семьи: прописанных несовершеннолетних при приватизации не наделили долей - ущемили их права, можно нарваться.
ВНИМАНИЕ! в этом случае исковая давность в 3 года исчисляется НЕ с момента события, а с момента, когда ущемлённые УЗНАЛИ о факте, то есть фактически срока исковой давности тут НЕТ.

3. наследство - допишу позже
3.1. по закону
3.1а. больше 3 лет. нормальный вариант.
3.1б. меньше 3 лет - риски примерно те же, что и в ДКП.

3.2. по завещанию - вариант не очень, чреват появлением внезапных претендентов на наследство, заранее и достоверно установить наличие которых НЕВОЗМОЖНО. и внимание: тут исковая давность, как и в случае других ущемлений прав, отсчитывается не с момента перехода права собственности, а также, с момента, когда ущемлённые УЗНАЛИ, далее понятно.

3.1а. больше 3 лет (тут упрощение, но влезать в детали я не хочу). ну это чуть (но совсем чуть) лучше, т. к. если за столько лет наследники не вылезли, то дальше шансы их появления уменьшаются.
3.1б. меньше 3 лет - очень рисковый вариант, куда так торопятся продавцы? лучше отказаться.

4. дарение - допишу позже

5. решение суда - допишу позже

6. мена - допишу позже

7. рента - допишу позже

8. 9... 100500  - допишу позже

прочитали-охуели? а теперь самое интересное: с 01.10.2015 в силу вступают поправки к закону "о банкротстве", по которым кредитор имеет право оспаривать сделки банкрота с недвижимостью за последние 3 года, квалифицируя их как вывод активов. и вот как мы с этим будем жить - а хуй его знает  :pardon: универсальный ответ вроде бы "страхуйте титул", но...


ОБРЕМЕНЕНИЯ
1. Юридические.
1.1. То, что указано в графе "обременения" в выписке из ЕГРП. это может быть залог, арест, рента и ещё много вариантов. Упрощённая рекомендация - на момент сделки данные обременения должны быть сняты, варианты для профи пока не рассматриваем.
1.2. Выписка из домовой расскажет о таких нежданчиках, как временно снятые с регистрационного учёта в районы крайнего севера, места лише.. выписанные в тюрьму\армию\ебеня, есть вероятность, близкая к 100%, что они вернутся, а дальше варианты. Общая рекомендация - избегать вариантов с временно выписанными.
1.3. Просто зарегистрированные (там же, в домовой книге). Институт регистрации \ прописки - тяжёлое наследие СССР, но поделать с ним ничего нельзя - раз зарегистрирован, значит имеет право проживать. Выход: настаивать на отсутствии зарегистрированных на момент сделки. Не получается - в целом (за исключением вышеописанных случаев с отказниками-ущемленцами и зэками) не беда, могут выписаться позже \ можно выписать по суду, но это время и деньги. ВНИМАНИЕ! в момент выписки не забывайте брать листки убытия, т. к. без этой бумажки будет некоторое поражение в правах, например не пустят в депозитарий к деньгам :trollface:
1.4. Использованный маткап. Это относительно свежий риск, на который надо проверять квартиры, особенно ипотечные. Дело в том, что при использовании маткапа для приобретения жилья использующий даёт нотариальное обязательство о наделении своих детей долями. Если был маткап, а детей в собственниках нет - это косяк, обязательство дано, но не использовано. Если несовершеннолетние дети собственностью наделены - привет, опека.
2. Физические - допишу позже
« Последнее редактирование: 30 Января 2017, 15:42:10 от Axxe »
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Онлайн sirarthur

  • Старожил
  • ****
  • Сообщений: 524
  • Рейтинг: 4
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
  • Откуда: sub-MSK
сделанных за счёт материнского капитала, в этом случае будет прикол по имени "наделение несовершеннолетних долями" с вытекающей отсюда опекой
мы когда свой получали - в ПФ обязаловкой шло нотариально заверенное  "бля буду - детеныши долю получат", я вот думаю - у меня сейчас сколько де юро и де факто собственников? 2 или 4? или 3? МК оже вроде как только за младшего был даден.

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 108
  • Рейтинг: 27
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
сделанных за счёт материнского капитала, в этом случае будет прикол по имени "наделение несовершеннолетних долями" с вытекающей отсюда опекой
мы когда свой получали - в ПФ обязаловкой шло нотариально заверенное  "бля буду - детеныши долю получат", я вот думаю - у меня сейчас сколько де юро и де факто собственников? 2 или 4? или 3? МК оже вроде как только за младшего был даден.
ответ на данный вопрос лежит в нотариальном обязательстве, которое ты давал. ведь у тебя (хихихи) осталась копия? у меня - нет. и в ПФР нет. и у нотариуса тоже нет. и я почему-то помню, что там шла речь о наделении долей только младшей. а остальные утверждают, что по идее надо наделять обоих, в течение полугода после снятия обременения, ну вроде типовое оно. а до момента наделения (и тем более до момента снятия обременения) - из собственников у тебя только взрослые + неисполненное нотариальное обязательство: ни один кредитор добровольно не пойдёт на появление несовершеннолетних собственников в заложенном объекте, т. к. их потом оттуда хер выпилишь - опека весь мозг съест.
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн Dr.Night

  • Старожил
  • ****
  • Сообщений: 971
  • Рейтинг: 22
  • Пол: Мужской
    • mikhail.penkov
    • Просмотр профиля
  • Откуда: Москва
Насколько я понимаю логику этого обязательства, оно , ежели не выполнишь, позволяет детям в будущем "вспомнить"  о нём и претендовать на свою долю. И самая вкусность, если эта квартира уже продана кому-то. В этом случае можно ( по идее ) добиться расторжения покупки и возврата обратно квартиры и обратно денег. Но цена-то останется еще старая, а за столько лет рыночный прайс сильно поменяется. А если еще и занизили цену.  :D

Посему, покупать такую квартиру нужно трижды осторожно, внимательно проверив сколько детей было у собственников на момент покупки и всех ли наделили долями. Мало ли что они там якобы писали в нотариальных обязательствах.

Для квартиры, которую продавать не планируете, выполнение обязательства некритично, но если надумаете продавать - столкнетесь с трудностями.

« Последнее редактирование: 27 Сентября 2015, 11:30:01 от Dr.Night »
There are ten kinds of people in the world - those who understand binary and those who don't

Онлайн sirarthur

  • Старожил
  • ****
  • Сообщений: 524
  • Рейтинг: 4
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
  • Откуда: sub-MSK
ведь у тебя (хихихи) осталась копия?
ой, не помню я чойта, вроде как нет копии

Онлайн Вьшекн

  • Старожил
  • ****
  • Сообщений: 616
  • Рейтинг: 11
  • Пол: Мужской
  • Подпись под аватаром
    • Просмотр профиля
  • Откуда: замкадбург

Дорогие квартиры в Москве заметно подешевели нетипичным образом


В Москве средние цены на элитные квартиры на вторичном рынке за последние месяцы дешевели в два раза быстрее, чем премиальные новостройки, пишет "Коммерсант" со ссылкой на данные аналитиков. Это нетипичная ситуация для российского рынка, где в кризис, как правило, дешевеет дорогое жилье в новых домах. Риелторы объясняют такую метаморфозу желанием многих владельцев элитной недвижимости уехать из страны и продать свое имущество со значительным дисконтом.

http://realty.newsru.com/article/30sep2015/msk_elite

ХАЛЯВА!!!!
 :blush2:

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 108
  • Рейтинг: 27
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
ХАЛЯВА!!!!


Между тем рублевые цены на элитное жилье показали немного другую динамику, увеличившись за год на 28,6% (до 900 тыс. руб.) на первичном рынке.
http://www.kommersant.ru/doc/2821250
 :trollface:
за метр то есть


Updated: 30 September 2015, 10:15:36

Впрочем, больше всего пострадал сегмент квартир бизнес-класса, который, в отличие от рынка массового жилья, в текущий кризис государство никак не поддерживает, отмечает управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. По расчетам IntermarkSavills, с августа 2014 года по август 2015 года на первичном рынке в сегменте бизнес-класса средние цены снизились на 2,3%, до 292,3 тыс. руб., или $4,5 тыс. за 1 кв. м, а спрос сократился на 45%. На вторичном рынке за последние полгода цена предложения в бизнес-классе сократилась на 1,1%, добавляет исполнительный директор "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Алексей Шленов. По словам госпожи Литинецкой, большинство продавцов на первичном рынке пытаются привлечь покупателей с помощью дополнительных акций: в сегменте бизнес-класса бонусы предлагают 48% продавцов, в элитном — 19,6%.



Updated: 30 September 2015, 10:17:45

и там же про эконом

По оценкам гендиректора "Миэль-Новостройки" Софьи Лебедевой, с августа 2014 года по август 2015 года средневзвешенная цена в новостройках снизилась на 3,7% за счет выхода на рынок большого числа новых проектов. Господин Шленов добавляет, что за последние полгода на вторичном рынке рублевые цены снизились на 4%

муде по воде, аналитики хуевы
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Онлайн Вьшекн

  • Старожил
  • ****
  • Сообщений: 616
  • Рейтинг: 11
  • Пол: Мужской
  • Подпись под аватаром
    • Просмотр профиля
  • Откуда: замкадбург
муде по воде, аналитики хуевы

10% - не брак
 :idea:

Оффлайн Retif

  • Администраторы
  • Олдфаг
  • *****
  • Сообщений: 8219
  • Рейтинг: 82
  • Пол: Мужской
  • Афтар
    • Просмотр профиля
    • Мой блог
  • Откуда: Орёл-Москва

Оффлайн Retif

  • Администраторы
  • Олдфаг
  • *****
  • Сообщений: 8219
  • Рейтинг: 82
  • Пол: Мужской
  • Афтар
    • Просмотр профиля
    • Мой блог
  • Откуда: Орёл-Москва
Я ничего не понял. А то из шапки куды девать?  ???

Оффлайн Retif

  • Администраторы
  • Олдфаг
  • *****
  • Сообщений: 8219
  • Рейтинг: 82
  • Пол: Мужской
  • Афтар
    • Просмотр профиля
    • Мой блог
  • Откуда: Орёл-Москва
Ну вот как сделаешь целиком, так и прибью. А сейчас и то пусть будет.

Онлайн sirarthur

  • Старожил
  • ****
  • Сообщений: 524
  • Рейтинг: 4
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
  • Откуда: sub-MSK
Ретиф сам с собой дискутирует? :D