Ping-Admin.Ru

Автор Тема: Покупаем недвижимость. Советы, пожелания, предложения. Мало_оффтоп  (Прочитано 176355 раз)

0 Пользователей и 2 Гостей просматривают эту тему.

Оффлайн Morleys

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 372
  • Рейтинг: 12
  • Пол: Мужской
  • Мурр... Мяу!
    • morleys.ru
    • Просмотр профиля
  • Откуда: Питер!
Походу меня скоро можно будет поздравлять с первой покупкой чего-то дороже 20-ти тысяч рублей. А равно и жалеть, ибо еботека она моими темпами на всю оставшуюся жЫзнь...

Собственно хотелось бы не только жалости, но и мудрости. Беру вторичку, какие документы и где надо смотреть и как так сделать, чтобы не наебали?!?  Поделитесь опытом!

************************
FAQ от Axxe:

« Последнее редактирование: 19 Мая 2017, 13:35:26 от Retif »

Оффлайн Retif

  • Администраторы
  • Олдфаг
  • *****
  • Сообщений: 8361
  • Рейтинг: 84
  • Пол: Мужской
  • Афтар
    • Просмотр профиля
    • Мой блог
  • Откуда: Орёл-Москва
Axxe, ну дык тогда кризис и был.

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 110
  • Рейтинг: 27
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
какая "обратная". потребительская инфляция вперде, бетон догонит, как бы сейчас это парадоксально ни звучало


Минимальные ставки по ипотечным программам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) снизятся до 9,9% годовых, сообщает Интерфакс со ссылкой на представителя секретариата первого вице-премьера Игоря Шувалова.

По его словам, минимальная ставка 9,9% будет действовать для кредитов, выдаваемых на покупку жилья на первичном рынке. Сейчас минимальная ставка по таким кредитам установлена АИЖК на уровне 10,3%.

Ставки по кредитам на покупку жилья на вторичном рынке также будут снижены, однако точный размер снижения чиновник не назвал. Сейчас минимальная ставка по программам для вторичного рынка установлена АИЖК на уровне 12% годовых.

http://top.rbc.ru/finances/01/09/2015/55e5606f9a7947e4a54f995a

минздрав предупредил  :pardon:
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн Overlord

  • Новичок
  • *
  • Сообщений: 3
  • Рейтинг: 0
    • Просмотр профиля
  • Откуда: Москва
Ну и счастье же привалило!

Оффлайн VaD_

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 249
  • Рейтинг: 10
    • Просмотр профиля
  • Откуда: Баян-Улгийский Аймаг
Цитата
Лидерами по обвалу цен на недвижимость стали ОАЭ и Украина

Ну, понеслась. :D

Не могу не отметить, что
Цитата
23.05.2014
По данным рейтингового агентства Standard & Poor’s, цены на недвижимость в ОАЭ показывают признаки стабилизации, а резкое падение маловероятно, сообщает Gulfnews.com.

Как сообщил директор отдела корпоративных рейтингов в S&P Томми Траск, на данный момент цены приближаются к пику 2008 года, однако благодаря стабильному росту экономики и демографическому росту, восстановление идет здоровым путем. S&P прогнозирует рост ВВП на 3,8% в 2014 и 2015 годах. Кроме того, проведение всемирной выставки EXPO 2020 в Дубае будет способствовать привлечению инвестиций, улучшению инфраструктуры и увеличению количества рабочих мест.

Эти рейтинговые агентства такие рейтинговые.. :D :trollface:
Кроме того, я думаю, что Интернет должен быть разрушен (C) Катон Старший

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 110
  • Рейтинг: 27
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
хорошее, пусть тут полежит



Updated: 02 September 2015, 09:38:44

Лидерами по обвалу цен на недвижимость стали ОАЭ и Украина
в Эмиратах цена метра в баррелях, как и в РФ :pardon:
а хохлорынок незрелый по определению, ему ещё валиться и валиться, вот когда станет гривневым - тогда и поговорим, пока же они на стадии РФ образца 1990-ых.


Updated: 02 September 2015, 13:32:50

бенчмарк по КИС (комплексная ипотечная страховка - пересчитывается ежегодно, если были досрочки)

0.10-0.15% имущество
0.20-0.25% титул (обычно до 3 лет, но бывает что и на весь срок кредита)
0.25-0.40% жизнь\здоровье
бывает больше, но это развод, проще запросить список аккредитованных страховщиков и прицениться.
и да, страховая сумма = хвост кредита + 10%. чаевые, так принято.

обновлю риски по жизни\здоровью, пусть полежит тут. внезапно после 40 там всё круто.

40 лет 0,432%
41 - 0,464%
42 - 0,496%
43 - 0,530%
44 - 0,568%
45 - 0,609%
46 - 0,658%
47 - 0,711%
48 - 0,781%
49 - 0,860%
« Последнее редактирование: 02 Сентября 2015, 13:32:50 от Axxe »
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн IDok

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 318
  • Рейтинг: 12
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
  • Откуда: Samara
внезапно после 40 там всё круто
бери пока молодой  :facepalm2:
не кажись. будь.

Оффлайн VaD_

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 249
  • Рейтинг: 10
    • Просмотр профиля
  • Откуда: Баян-Улгийский Аймаг
Цитата
Оказывается, в России уже давно есть формат недвижимости как никакой другой подходящий для успешной реализации нацпроекта «Доступное жилье гражданам России» - это юрта. Например, стоимость настоящей юрты диаметром 5 метров составляет всего 80 тысяч рублей, и это при том, что стоимость московского квадратного метра уже давно зашкалила за $5000. Что интересно, юрта подойдет не только россиянам, но и гастарбайтерам, преимущественно из азиатских стран СНГ. Стоит отметить, что последним она не просто подойдет, а очень понравится. Представьте себе, приехал какой-нибудь Улугбек в московский район Кузьминки поставил юрту возле ЖЭК и стал спокойно работать дворником, а тут вдруг возникают финансовые трения с участковым, после чего Улугбек быстренько разбирает юрту и перевозит ее в соседний район Люблино во владения уже другого, менее жадного участкового. Действительно, удобно!

http://yurtalux.narod.ru/
 :idea:
Кроме того, я думаю, что Интернет должен быть разрушен (C) Катон Старший

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 110
  • Рейтинг: 27
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
кстати гаражик переделанный в районе пресни тоже был, но я его не стал постить - уж больно ценник кусался.
а хотя вот он http://www.cian.ru/sale/flat/11989309/

за пляжным отдыхом успешно проебал гаражик во дворах госдумы  :facepalm2: 65 метров ушло за 6 млн. сука обидно, сукасукасука.
хотя там с доками на землю не всё так однозначно было + переделывать начнёшь так всякие ФСОшники заебут, ладно хуй с ним.

сегодняшний аттракцион неслыханной щедрости: Ростов-на-Дону, ул. Б. Садовая (кто знает тот поймёт, рядом с хайатом), трёшка 110 кв. м., 4 млн руб. бейсболка бита и болгарка в подарок.
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 110
  • Рейтинг: 27
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
Retif, ну счас за столько денег можно купить однушку разве что дета в коммунарке ,к-ю сдадут через 3-4 года. Еще прилично бабла понадобится на ремонт. И отобьется она соответственно через 20+ лет. А тебе придется всю жизнь тратить бабло на съемную  :trollface:
Мала-мала-мала-мала мало Орла,
Я хочу еще немного больше!
 :blush2:
в исходных 5 лямах бюджета нынче есть п44 в орехово (борисовские пруды) и в бирюлёво (около универсама, ну кто с раёна - в курсе) за 4.7.
этаж не первый, болгарка, приставы и прочие обереги. итого в 5 вписать можно.
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн diggerzz

  • Пользователь
  • **
  • Сообщений: 74
  • Рейтинг: 3
  • Пол: Мужской
  • Простой и добрый ватник
    • Просмотр профиля
  • Откуда: Москва

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 110
  • Рейтинг: 27
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
FAQ по покупке квартир.

ОБЩАЯ СХЕМА СДЕЛКИ

1. определяем чего хотим и в каком бюджете (бюджет = кэш + одобренное кредитное окно. советы при кредитовании и страховании - пишется).
2. прицениваемся по рынку (cian.ru, baza.sob.ru), обзваниваем и просматриваем объекты
3. на интересное - смотрим документы, оцениваем риски
4. если всё ОК - торгуем продавца и авансируем объект (пишется)
5. проводим сделку (пишется, сюда лучше вынести риски транзакционные)

ОБЗВОН

----------------------
предварительные вопросы, после которых понимаем едем на просмотр или нет:
0. есть ли Х-шка по адресу ____? этаж такой-то? (в случае, если пишут 2-й, запросто может оказаться "высокий 1-й"). и почём она?
1. когда можно посмотреть? (если ад пиздец и "сейчас наберу хозяина он на даче в командировке недоступен умер" - звоним дальше, это скорее всего порожняк)
2. вы агент или собственник? (важно! адекватный собственник или агент-частник это очень хорошо, "большая тройка-семёрка-туз рынка недвижимости" набирается в основном из конченных педерастов в силу ряда причин)
2а. (встречный вопрос - "а вы для себя или для клиента", идеальный ответ "для себя")
3. что там за ситуация? вот именно в такой формулировке, не обстановка, не случай, СИТУАЦИЯ! (это часть опознавательной системы "свой\чужой") (ответ - чистая продажа \ альтернатива, собственность Х лет, как возникла)
3а. (встречный вопрос - "а у вас что за ситуация", тоже надо ответить "деньги \ ипотека \ альтернатива")
4. что с документами? (если не ответят в ходе п. 2 - приватизация, наследство, купля-продажа, дарение и т. п. - короче как и когда возникло право собственности)
----------------------

ПРОСМОТР:

всё несложно и логично НО! повторю основной тезис - 80% покупателей сталкиваются с покупкой-продажей недвиги хорошо если 1-2 раза в жизни, поэтому смотрят не так и не то. типовой покупатель в хорошем смысле слова лох: "ой цветочки в подъезде, как миленько, и коврик оставляют, мимими берём". это НЕПРАВИЛЬНО, обращать внимание надо НА ТО, ЧТО НЕЛЬЗЯ\ДОРОГО ИСПРАВИТЬ, итак:

1. МЕСТО. в недвиге вообще это ключевой момент.
1.1. косяки
1.1а. что сейчас: промзоны, магистрали, кладбища, полигоны и прочие весёленькие соседства.
1.1б. что будет: курим генпланы, адресные инвестпрограммы, думаем.
1.2. транспортная доступность
1.2а. что сейчас: пробки, общественный транспорт
1.2б. что будет: с поправкой обещаний на реалии
1.3. инфраструктура
1.3а. что сейчас: школы-садики, магазины-аптеки - тут кому что важно
1.3б. что будет: но опять с поправкой на пиздобольство
1.4. контингент. тоже без 282 всё понятно, тренд на формирование гетто предельно чёткий

ИТОГО: идеальный вариант для просмотра - будни, вечер, после работы: если район незнакомый - замеряйте время доезда, приезжайте за полчаса (пидоры-риэлторы имеют обыкновение опаздывать, времени хватит), прогуляйтесь по району, поглядите глазами, зайдите в магазин у дома, поговорите с местными по критичным для вас вопросам, идеальный респондент - мамочки с колясками, вообще всё расскажут (им делать нехуй, а коляска первое время нужного фидбэка не даёт).

2. ДОМ
2.1. серия дома, год постройки, % износа и проч. тут друг покупана в 77 волшебный сайт gdeetotdom.ru + навык (типовые серии узнаются по внешнему виду). для старых серий - конструктив (в домах до 1959 года попадаются деревянные перекрытия, их не надо даже смотреть за редким исключением, но тогда этот мануал не для вас). для новых - год постройки (первые 1-2 года всерьёз ремонтироваться нельзя - усадка дома)
2.2. ТТХ. площади, планировки (в т. ч. их исправимость), высота потолков, кол-во лифтов, их состояние (чтобы оба работали)
2.3. был ли капремонт, когда планируется. под этим важным действием подразумевается в первую очередь замена коммуникаций - стояков в основном (гниют и засираются)
2.3.1 до этого момента ничего серьёзного в санузлах (а это от 30% от общей сметы на ремонт) делать смысла нет, зайдут строители и разъебут, всё пойдёт псу под хвост.
2.3.2 канализационные стояки тоже. в подвалах говна стоять могут эпические, состояние палится носом в подъезде.
2.3.3 кое-где под капремонтом подразумевают также реновацию дома снаружи, это палка о двух концах: подобные работы разыгрываются на тендерах со всеми вытекающими - экономят на всём: хуёвые стеклопакеты, горючий утеплитель и т. д. гламурная говняшка короче получается.
2.4. состояние подъезда - лифты, стены, потолки. ВСЕГО подъезда! пройдите по всем этажам.

ИТОГО - схема осмотра дома: обошли дом кругом (закрытый двор - отлично), запаркованные машины (марки и достаточность парковочных мест), заходим в подъезд (консьерж? домофон?), глубокий вдох носом (коммуникации). подходим к лифтам, вызываем по возможности оба, едем на последний этаж, спускаемся пешком, заглядывая по возможности на каждый, особенно на этаж выше целевого, см. ниже. после просмотра квартиры спускаемся по лестнице до первого этажа, также заглядывая. кроме того, если всё остальное устраивает при покупке первого этажа очень желательно попасть в подвал.

3. КВАРТИРА
3.0. СОСЕДИ!!! спросить у продавца не лишне, но почти бесполезно - сплошь тихие славянские славяне. парадокс: адекватный съёмщик - идеальный сосед.
3.1. планировка:
3.1.1. соответствие поэтажному плану. если что-то меняли - что именно и насколько это критично. любая перепланировка снижает ликвидность = повод для торга. исключение - согласованные \ не требующие согласования перепланировки.
3.1.2. функциональность - растекаться мыслью по древу не буду, смотрите и примеряйте её на свои обстоятельства
3.2. состояние:
3.2.1. следы протопов \ попытки их замаскировать (клеевые потолки и прочий незамысловатый колхоз).
исправить последствия протопа можно, предотвратить рецидив - нет (или планируете прикупить ещё и верхнюю хатку?).
3.2.2. следы промерзаний. особенно в торцевых-угловых квартирах. и вокруг окон, особенно под (слава рукожопам-установщикам). отошедшие по краям обои - это скорее всего оно, исправлять дорого.
3.3. стороны света: куда окна? идеально - восток, юго-восток, юг. чуть хуже юго-запад, запад (летом поймёте).
(3.4 и далее уже можно поправить)
3.4. внутриквартирные коммуникации: проводка, сантехника, батареи.
3.5. кривизна стен-потолков, скрипучесть пола.
3.6. если заметно душно\парит\плесень - вентиляция (зажигалочку не забываем)
3.7. всё остальное

вроде ничего не забыл. далее по документам и это отдельная (но тоже в целом несложная) песня.
« Последнее редактирование: 27 Апреля 2016, 11:19:00 от Axxe »
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн diggerzz

  • Пользователь
  • **
  • Сообщений: 74
  • Рейтинг: 3
  • Пол: Мужской
  • Простой и добрый ватник
    • Просмотр профиля
  • Откуда: Москва
адекватный съёмщик - идеальный сосед.
+100.
У нас одна из четырех квартир в тамбуре - вечно сдаваемая однушка.
Вот хуй знает, кто там живет вообще. Люди какие-то... :mrgreen:

Оффлайн shurutov

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 325
  • Рейтинг: 3
  • Пол: Мужской
    • mshurutov@jabber.ru
    • Просмотр профиля
  • Откуда: СССР
1.1б. что будет: курим генпланы, адресные инвестпрограммы, думаем.
Где брать? И предоставляются ли такие документы простым смертным?
С уважением,
Шурутов Михаил.

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 110
  • Рейтинг: 27
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
1.1б. что будет: курим генпланы, адресные инвестпрограммы, думаем.

Где брать? И предоставляются ли такие документы простым смертным?

по 77
http://stroi.mos.ru/
в частности
http://stroi.mos.ru/adresnaya-investicionnaya-programma

по 50 не интересовался, наверное тоже есть
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн Вьшекн

  • Старожил
  • ****
  • Сообщений: 646
  • Рейтинг: 11
  • Пол: Мужской
  • Подпись под аватаром
    • Просмотр профиля
  • Откуда: замкадбург