FAQ по покупке квартир.
ОБЩАЯ СХЕМА СДЕЛКИ
1. определяем чего хотим и в каком бюджете (бюджет = кэш +
одобренное кредитное окно. советы при кредитовании и страховании - пишется).
2. прицениваемся по рынку (cian.ru, baza.sob.ru), обзваниваем и просматриваем объекты
3. на интересное -
смотрим документы, оцениваем риски 4. если всё ОК - торгуем продавца и
авансируем объект (пишется)
5. проводим сделку (пишется, сюда лучше вынести риски транзакционные)
ОБЗВОН
----------------------
предварительные вопросы, после которых понимаем едем на просмотр или нет:
0.
есть ли Х-шка по адресу ____?
этаж такой-то? (в случае, если пишут 2-й, запросто может оказаться "высокий 1-й"). и
почём она?
1.
когда можно посмотреть? (если ад пиздец и "сейчас наберу хозяина он на даче в командировке недоступен умер" - звоним дальше, это скорее всего порожняк)
2.
вы агент или собственник? (важно! адекватный собственник или агент-частник это очень хорошо, "большая тройка-семёрка-туз рынка недвижимости" набирается в основном из конченных педерастов в силу ряда причин)
2а. (встречный вопрос - "а вы для себя или для клиента", идеальный ответ "для себя")
3.
что там за ситуация? вот именно в такой формулировке, не обстановка, не случай,
СИТУАЦИЯ! (это часть опознавательной системы "свой\чужой") (ответ - чистая продажа \ альтернатива, собственность Х лет, как возникла)
3а. (встречный вопрос - "а у вас что за ситуация", тоже надо ответить "деньги \ ипотека \ альтернатива")
4.
что с документами? (если не ответят в ходе п. 2 - приватизация, наследство, купля-продажа, дарение и т. п. - короче как и когда возникло право собственности)
----------------------
ПРОСМОТР:
всё несложно и логично НО! повторю основной тезис - 80% покупателей сталкиваются с покупкой-продажей недвиги хорошо если 1-2 раза в жизни, поэтому смотрят не так и не то. типовой покупатель в хорошем смысле слова лох: "ой цветочки в подъезде, как миленько, и коврик оставляют, мимими берём". это НЕПРАВИЛЬНО, обращать внимание надо НА ТО, ЧТО НЕЛЬЗЯ\ДОРОГО ИСПРАВИТЬ, итак:
1. МЕСТО. в недвиге вообще это ключевой момент.
1.1. косяки
1.1а. что сейчас: промзоны, магистрали, кладбища, полигоны и прочие весёленькие соседства.
1.1б. что будет: курим генпланы, адресные инвестпрограммы, думаем.
1.2. транспортная доступность
1.2а. что сейчас: пробки, общественный транспорт
1.2б. что будет: с поправкой обещаний на реалии
1.3. инфраструктура
1.3а. что сейчас: школы-садики, магазины-аптеки - тут кому что важно
1.3б. что будет: но опять с поправкой на пиздобольство
1.4. контингент. тоже без 282 всё понятно, тренд на формирование гетто предельно чёткий
ИТОГО: идеальный вариант для просмотра - будни, вечер, после работы: если район незнакомый - замеряйте время доезда, приезжайте за полчаса (пидоры-риэлторы имеют обыкновение опаздывать, времени хватит), прогуляйтесь по району, поглядите глазами, зайдите в магазин у дома, поговорите с местными по критичным для вас вопросам, идеальный респондент - мамочки с колясками, вообще всё расскажут (им делать нехуй, а коляска первое время нужного фидбэка не даёт).
2. ДОМ
2.1. серия дома, год постройки, % износа и проч. тут друг покупана в 77 волшебный сайт gdeetotdom.ru + навык (типовые серии узнаются по внешнему виду). для старых серий - конструктив (в домах до 1959 года попадаются деревянные перекрытия, их не надо даже смотреть за редким исключением, но тогда этот мануал не для вас). для новых - год постройки (первые 1-2 года всерьёз ремонтироваться нельзя - усадка дома)
2.2. ТТХ. площади, планировки (в т. ч. их исправимость), высота потолков, кол-во лифтов, их состояние (чтобы оба работали)
2.3. был ли капремонт, когда планируется. под этим важным действием подразумевается в первую очередь замена коммуникаций - стояков в основном (гниют и засираются)
2.3.1 до этого момента ничего серьёзного в санузлах (а это от 30% от общей сметы на ремонт) делать смысла нет, зайдут строители и разъебут, всё пойдёт псу под хвост.
2.3.2 канализационные стояки тоже. в подвалах говна стоять могут эпические, состояние палится носом в подъезде.
2.3.3 кое-где под капремонтом подразумевают также реновацию дома снаружи, это палка о двух концах: подобные работы разыгрываются на тендерах со всеми вытекающими - экономят на всём: хуёвые стеклопакеты, горючий утеплитель и т. д. гламурная говняшка короче получается.
2.4. состояние подъезда - лифты, стены, потолки. ВСЕГО подъезда! пройдите по всем этажам.
ИТОГО - схема осмотра дома: обошли дом кругом (закрытый двор - отлично), запаркованные машины (марки и достаточность парковочных мест), заходим в подъезд (консьерж? домофон?), глубокий вдох носом (коммуникации). подходим к лифтам, вызываем по возможности оба, едем на последний этаж, спускаемся пешком, заглядывая по возможности на каждый, особенно на этаж выше целевого, см. ниже. после просмотра квартиры спускаемся по лестнице до первого этажа, также заглядывая. кроме того, если всё остальное устраивает
при покупке первого этажа очень желательно попасть в подвал.3. КВАРТИРА
3.0. СОСЕДИ!!! спросить у продавца не лишне, но почти бесполезно - сплошь тихие славянские славяне. парадокс: адекватный съёмщик - идеальный сосед.
3.1. планировка:
3.1.1. соответствие поэтажному плану. если что-то меняли - что именно и насколько это критично. любая перепланировка снижает ликвидность = повод для торга. исключение - согласованные \ не требующие согласования перепланировки.
3.1.2. функциональность - растекаться мыслью по древу не буду, смотрите и примеряйте её на свои обстоятельства
3.2. состояние:
3.2.1. следы протопов \ попытки их замаскировать (клеевые потолки и прочий незамысловатый колхоз).
исправить последствия протопа можно, предотвратить рецидив - нет (или планируете прикупить ещё и верхнюю хатку?).
3.2.2. следы промерзаний. особенно в торцевых-угловых квартирах. и вокруг окон, особенно под (слава рукожопам-установщикам). отошедшие по краям обои - это скорее всего оно, исправлять дорого.
3.3. стороны света: куда окна? идеально - восток, юго-восток, юг. чуть хуже юго-запад, запад (летом поймёте).
(3.4 и далее уже можно поправить)
3.4. внутриквартирные коммуникации: проводка, сантехника, батареи.
3.5. кривизна стен-потолков, скрипучесть пола.
3.6. если заметно душно\парит\плесень - вентиляция (зажигалочку не забываем)
3.7. всё остальное
вроде ничего не забыл. далее по документам и это отдельная (но тоже в целом несложная) песня.