ПРАВОУСТАНОВКА. ух, берегите зубы (я специально не буду рассматривать совсем узкие и редкие случаи, пройдёмся по типовым).
если коротко - это то, на основании чего возникло право собственности на объект. в идеале - по всей цепочке, но это уже паранойа (за столько лет не вылезло - вероятность возникновения риска уменьшается с каждым годом), впрочем не повредит.
вспоминаем про базовый термин - исковая давность. это срок, в течение которого сделку можно оспорить. вообще 3 года, но см. ниже.
итак, берём правоустановку и видим:
1. ДКП
надо глядеть на семейное положение продавца, если он покупал объект, будучи в браке, а собственник нынче один (и не было брачного контракта), то где супруг(а)? потому что потребуется нотариальное согласие на продажу совместно нажитого имущества.
1.1а. за деньги, более 3 лет. хороший вариант. исковая давность уже прошла.
1.1б. с ипотекой, более 3 лет. охуительный вариант, объект уже один раз как-то проверялся банком\страховой (как - отдельный вопрос).
но! надо запросить график совершённых платежей на тему досрочек, сделанных за счёт материнского капитала, в этом случае будет прикол по имени "наделение несовершеннолетних долями" с вытекающей отсюда опекой (см. кейс Мурлейса), иначе есть риск признания сделки недействительной.
1.2. ДКП менее 3 лет (а с 01.01.2016 - 5 лет). вариант не очень: продавец продаёт дешевле, чем покупал? если да - почему? если дороже - он попадает на налоги (предлагает занижение суммы в договоре? не ведитесь, об этом, если надо - отдельно). плюс не прошла исковая давность (надо разматывать цепочку дальше).
остальные риски как по 1.1.
2. приватизация. нормальный вариант, но!
- открываем расширенную выписку из домовой книги, глядим на состав прописанных на момент приватизации. если состав собственников необъяснимо не совпадает с прописанными на момент приватизации - это потенциальный косяк. непоучаствовавшие в приватизации сейчас прописаны? поздравляю: у них есть право ПОЖИЗНЕННОГО проживания (пользования жилплощадью) и выписать\выселить их при жизни - нереально. неликвид, разворачиваемся и уходим.
- глядим состав семьи: прописанных несовершеннолетних при приватизации не наделили долей - ущемили их права, можно нарваться.
ВНИМАНИЕ! в этом случае исковая давность в 3 года исчисляется НЕ с момента события, а с момента, когда ущемлённые УЗНАЛИ о факте, то есть фактически срока исковой давности тут НЕТ.
3. наследство - допишу позже
3.1. по закону
3.1а. больше 3 лет. нормальный вариант.
3.1б. меньше 3 лет - риски примерно те же, что и в ДКП.
3.2. по завещанию - вариант не очень, чреват появлением внезапных претендентов на наследство, заранее и достоверно установить наличие которых НЕВОЗМОЖНО. и внимание: тут исковая давность, как и в случае других ущемлений прав, отсчитывается не с момента перехода права собственности, а также, с момента, когда ущемлённые УЗНАЛИ, далее понятно.
3.1а. больше 3 лет (тут упрощение, но влезать в детали я не хочу). ну это чуть (но совсем чуть) лучше, т. к. если за столько лет наследники не вылезли, то дальше шансы их появления уменьшаются.
3.1б. меньше 3 лет - очень рисковый вариант, куда так торопятся продавцы? лучше отказаться.
4. дарение - допишу позже
5. решение суда - допишу позже
6. мена - допишу позже
7. рента - допишу позже
8. 9... 100500 - допишу позже
прочитали-охуели? а теперь самое интересное: с 01.10.2015 в силу вступают поправки к закону "о банкротстве", по которым кредитор имеет право оспаривать сделки банкрота с недвижимостью за последние 3 года, квалифицируя их как вывод активов. и вот как мы с этим будем жить - а хуй его знает
универсальный ответ вроде бы "страхуйте титул", но...
ОБРЕМЕНЕНИЯ
1. Юридические.
1.1. То, что указано в графе "обременения" в выписке из ЕГРП. это может быть залог, арест, рента и ещё много вариантов. Упрощённая рекомендация - на момент сделки данные обременения должны быть сняты, варианты для профи пока не рассматриваем.
1.2. Выписка из домовой расскажет о таких нежданчиках, как временно
снятые с регистрационного учёта в районы крайнего севера, места лише.. выписанные в тюрьму\армию\ебеня, есть вероятность, близкая к 100%, что они вернутся, а дальше варианты. Общая рекомендация - избегать вариантов с временно выписанными.
1.3. Просто зарегистрированные (там же, в домовой книге). Институт регистрации \ прописки - тяжёлое наследие СССР, но поделать с ним ничего нельзя - раз зарегистрирован, значит имеет право проживать. Выход: настаивать на отсутствии зарегистрированных на момент сделки. Не получается - в целом (за исключением вышеописанных случаев с отказниками-ущемленцами и зэками) не беда, могут выписаться позже \ можно выписать по суду, но это время и деньги. ВНИМАНИЕ! в момент выписки не забывайте брать листки убытия, т. к. без этой бумажки будет некоторое поражение в правах, например не пустят в депозитарий к деньгам
1.4. Использованный маткап. Это относительно свежий риск, на который надо проверять квартиры, особенно ипотечные. Дело в том, что при использовании маткапа для приобретения жилья использующий даёт нотариальное обязательство о наделении своих детей долями. Если был маткап, а детей в собственниках нет - это косяк, обязательство дано, но не использовано. Если несовершеннолетние дети собственностью наделены - привет, опека.
2. Физические - допишу позже