очевидное про арифметику.
лемма № 1 - у всего есть цена и бенчмарк.
лемма № 2 - жизнь непредсказуема. но циклична.
возвращаясь к двум ключевым вопросам покупателя с первой страницы ("как потом продавать" и "устроит ли рентная доходность") - они оба не просто так и вот почему.
доходность от сдачи в аренду жилья приносит в среднем 4-6% годовых грязными. цифра общепризнанная, наебать её почти не удаётся (об этом чуть позже). это живой кэш, который можно получать ежемесячно. "мало", скажет абстрактный любитель депозитов, но это лишь одна составляющая - по факту доходность двухкомпонентная = рента + инфляция. то есть за время владения (об этом тоже чуть позже) объектом недвижимости, правильно подобранный объект помимо рентной доходности (и тут не важно кому и как его сдают! можно жить самому, считай что арендуешь сам у себя же - это цена твоих завешенных денег) подорожает в рамках официальной инфляции же (эту доходность получать регулярно не выйдет - она завешена в самом объекте и извлечётся в момент его продажи). возможны перекосы как в 2000, 2009 или 2015 (инфляция бушует, а недвига дешевеет), но подобные перекосы на длинных промежутках времени выправляются опережающим ростом 2004-2007, 2010-2013, 2016-2019 (а это восстановление или надувание пузыря - грань тонкая, я бы тут смотрел по тренду: если догоняет долгосрочную инфляцию - восстановление, если обгоняет - пузырь).
теперь к практике.
про %
средняя официальная инфляция в РФ с 2000 по 2015 составила 11.5% годовых (данные росстат). если взять промежуток с 2001 - средняя инфляция будет на уровне 10.9%, на промежутке 2006-2015 - 9.5%
вот собственно недостающий бенчмарк - абстрактный кредит в 13.75% перераспределит в пользу банка бОльшую часть ренты, а если вспомнить про "скрытые" поборы типа страховок, затея становится в принципе сомнительной. выбираешь кредит - смотри на его полную стоимость.
про сроки: глядим на календарик - 1991, 1998, 2008, 2015 - между крупными (не считая мелких) кризисами в РФ промежуток 7-10 лет. недвижимость дешевле всего в момент "кризис + 0.5 года", предсказать ориентировочные сроки следующего в целом не составляет труда. планируй срок кредита так, чтобы на него выпадало не более одного кризиса (т. к. никто не знает каким именно он будет). 15 лет для РФ срок нереальный - пара кризисов за это время произойдёт.
другой взгляд на сроки: в твоём паспорте. сколько лет тебе будет, когда закончится ипотека? и что ты получишь в результате? какой % износа будет у недвижимости?
пик идиотизма - однокомнатная хрущёвка, взятая в возрасте 30 лет на срок 30 лет. желательно без первоначального взноса
про первоначальный взнос: подбирай соотношение ПВ\кредит таким образом, чтобы рентная доходность и ежемесячный платёж были сопоставимы. чтобы был аварийный (жизнь непредсказуема!) вариант - сдать хатку, да так, чтоб она сама себя гасила. как добиться чтобы по суммам совпала рентная доходность от объекта 4-6% и стоимость кредита 10-12% - очевидно бОльшим ПВ и меньшим кредитом. положа руку на сердце, я пару раз входил в объекты всего с 25% ПВ, это достаточно рискованно, но мне повезло - я в первый же год доводил ПВ до 50%+ досрочками и арифметика начинала сходиться. почему сравниваются рентная часть и стоимость кредита - потому что и там и там ежемесячное живое бабло, долгосрочная инфляция "5 числа каждого месяца" не помощник.
* наёбка № 1. "а вот я такой модный, купил объект за 3 млн и сдаю за 25 тыр в месяц \ 300 тыр в год - 10% и наебал систему". чувак, ну круто, дёшево купил, но как давно ты переоценивал актив?
* наёбка № 2. "а я вообще нежильё схватил, там до 15% и всё круто". да, действительно так, а теперь попробуй его продать. высокая доходность = неабсолютная ликвидность.
* наёбка № 3. "проинвестировал в жилой комплекс "ёбаные жопки-2020" всего в 30 минутах от кремля на вертолёте - дали суперльготную ипотеку под 10%". поздравляю, застройщик торчал денег банку, а ты купил часть его долга. теперь жди.