Покупаем недвижимость. Советы, пожелания, предложения. Мало_оффтоп

[Morleys]

Походу меня скоро можно будет поздравлять с первой покупкой чего-то дороже 20-ти тысяч рублей. А равно и жалеть, ибо еботека она моими темпами на всю оставшуюся жЫзнь...

Собственно хотелось бы не только жалости, но и мудрости. Беру вторичку, какие документы и где надо смотреть и как так сделать, чтобы не наебали?!?  Поделитесь опытом!

************************
FAQ от Axxe:

• Типовое соглашение на задаток
• FAQ по покупке квартир от Axxe.
• НЕМНОЖКО ТЕОРИИ и попытка классификации
• Риски транзакционные
• Отложенные риски
• Правоустановка
• Опасность отжима вашей квартиры после введения ЕГРН.
• Запрет на совершение регистрационных действий без участия собственника.

[Terro]

3а. К сожалению пока то, что прошло отбор по ЦИАН, вот такое 
4. Какую посоветуете? Какова цена вопроса?

[Axxe]

3а. ну так не семечек стакан, куда спешить. 4-6 месяцев на подбор хорошего варианта - норма.
4. все они одним миром мазаны. был опыт с вск (норм), ренессансом (дёшево), альфой (норм), наста-цюрих-зетта (редкие ублюдки). т. к. у меня всё ипотечное, банк давал список аккредитованных СК, дальше я выбирал по меньшему тарифу. по выплатам по КИС опыта тьфутьфутьфу не было.

Updated: 31 January 2017, 16:40:36
ЗЫ ещё раз рекомендую расширить поиск и не ограничиваться трёшками, иногда случаются сюрпризы, вот например в нашей деревне:
https://www.cian.ru/sale/flat/150094602/ 16 минус торг - на 15-15.5 можно сойтись

[Axxe]

в копилку чужих проёбов. составляем объявление неправильно: https://www.cian.ru/sale/flat/149456124/
разберите ошибки сами, они очевидны

[Morleys]

в копилку чужих проёбов. составляем объявление неправильно: https://www.cian.ru/sale/flat/149456124/
разберите ошибки сами, они очевидны

Ну я рискну:
1. по месту ничего не могу сказать (не москвич), но возможно транспортное мирожопье.
2. 19/22 на три стороны. Зимой холод и аццкий ад!
3. планировка пиздец. Я так по плану и не понял, как попасть на кухню, которая для 4-ки просто по размеру не ложится
4!!!! Нет ни одной фотки комнат, ванной и кухни. Санузел только и виды...

[Axxe]

в копилку чужих проёбов. составляем объявление неправильно: https://www.cian.ru/sale/flat/149456124/
разберите ошибки сами, они очевидны

Ну я рискну:
1. по месту ничего не могу сказать (не москвич), но возможно транспортное мирожопье.
2. 19/22 на три стороны. Зимой холод и аццкий ад!
3. планировка пиздец. Я так по плану и не понял, как попасть на кухню, которая для 4-ки просто по размеру не ложится
4!!!! Нет ни одной фотки комнат, ванной и кухни. Санузел только и виды...

1. этот стакан наполовину полон. и его нужно продавать как "5-7 минут до сити"
4. дЪ! а те, что есть - летние 
5. текст непродающий, слово AIDA придумали враги.
6. непонятно "что за ситуация" - то ли чистая продажа, то ли альтернатива (размен советской 4шки - адЪ и срачЪ, их давали семьям от 3 детей и теперь настал момент, когда надо бы расселять, а они все коренные москвичи и доплачивать отказываются, ехать в съём тем более - не в обиду никому, несколько случаев наблюдал).

но главное

0. премаркетинг объекта ОТСУТСТВУЕТ - в соседнем доме такая же хатка за 16 с торгом, см. предыдущую ссылку. а ещё там же за 22.7 можно взять блок 4+1, скинуть 1ккв за 6 и вуаля - 16.7, это даже без торга.

итог - продаётся уже год, ну удачной торговли ёба

[sirarthur]

размен советской 4шки - адЪ и срачЪ, их давали семьям от 3 детей и теперь настал момент, когда надо бы расселять, а они все коренные москвичи и доплачивать отказываются, ехать в съём тем более - не в обиду никому, несколько случаев наблюдал

этажом ниже такая же 4-ка - только  более убитая - но ты. чо - я хочу 17 мильонов! минимум!
ну хоти....

[Terro]

Что-то сегодня забегался, не до м2 было.  Вообщем вести с полей. Подробную ахивную выписку из домовой получил. Но только за время своего владения. Далее нельзя, не дают. ЕГРП заказал по почте РФ, чтобы за подлинником не ехать.
В наличии еще есть старый техпаспорт. Что-то для старта продаж еще нужно из справок? Какой банк у покупателя будет не знаю. Стоит свежий техпаспорт и кадастровый заказывать заранее? Или когда уже покупатель будет?

По поводу выписки из банка по платежей я сразу не допер. У меня второй ребенок появился позже выплаты ипотеки и снятия обременения. Зачем справка если можно свидетельство о рождении и дату снятия с обременения показать? Два свидетельства на руках - до и после.

[sirarthur]

Зачем справка если можно свидетельство о рождении и дату снятия с обременения показать?

Больше бумаги - чище жопа™ - не?

[Axxe]

Или когда уже покупатель будет?

после аванса, если понадобится (1-2 недели они делаются, ипотечник быстрее вряд ли развернётся, пока оценка и одобрение залога - как раз, а неипотечнику и старого будет достаточно). пнд-нд делаются быстро, только успевай платить.

По поводу выписки из банка по платежей я сразу не допер. У меня второй ребенок появился позже выплаты ипотеки и снятия обременения. Зачем справка если можно свидетельство о рождении и дату снятия с обременения показать? Два свидетельства на руках - до и после.

хватает в принципе. дополнительным аргументом будет, если показать сертификат маткапа, который был получен после закрытия ипотеки. но бывает, что банки чудят: я показывал выписку по одной ипотеке (где маткапа не было) и по другой (где этот маткап действительно прошёл) - покупателя устроило, а банк нет и требовали именно справку с печатью.

[Terro]

после аванса, если понадобится (1-2 недели они делаются, ипотечник быстрее вряд ли развернётся, пока оценка и одобрение залога - как раз, а неипотечнику и старого будет достаточно). пнд-нд делаются быстро, только успевай платить.

Ок. Спасибо за совет. А то за остальные документы уже не плохую мзду требуют. Но просто так тратиться неохота.

хватает в принципе. дополнительным аргументом будет, если показать сертификат маткапа, который был получен после закрытия ипотеки. но бывает, что банки чудят: я показывал выписку по одной ипотеке (где маткапа не было) и по другой (где этот маткап действительно прошёл) - покупателя устроило, а банк нет и требовали именно справку с печатью.

У меня ипотечный банк Сбер. Позвонил, справки делают до месяца. Лучше заранее заказать. Тем более в call century не знают вообще дают ли такие справки. Лучше с этими ребятами все делать заранее. 

3а. ну так не семечек стакан, куда спешить. 4-6 месяцев на подбор хорошего варианта - норма.

Ну я так и понял. В Отрадном еще и кол-во годного жилья, чтобы не на трассе и в маленькой доступности не так уж и много. Все лучшее досталось постройками 1975

4. все они одним миром мазаны. был опыт с вск (норм), ренессансом (дёшево), альфой (норм), наста-цюрих-зетта (редкие ублюдки). т. к. у меня всё ипотечное, банк давал список аккредитованных СК, дальше я выбирал по меньшему тарифу. по выплатам по КИС опыта тьфутьфутьфу не было.

Так Вы же брали с небольшим ипотечным плечом? Банк со страховой обычно страхуют сам кредит в свою пользу. И если плечо маленькое, то так и риски проверяют  . Данная ситуация не напрягает? 
Вот и я думаю, может небольшое ипотечное плечо взять в каком-нибудь жестком банке типа Сбера и страховой ВСК (как прошлый раз было)?  Чтобы сразу капитальную проверочку и добить кассовый разрыв по вариантам?  Страховые полную юридическую проверку при небольшом кредитном плече устраивают? Архивную выписку достают?

ЗЫ ещё раз рекомендую расширить поиск и не ограничиваться трёшками, иногда случаются сюрпризы, вот например в нашей деревне:
https://www.cian.ru/sale/flat/150094602/ 16 минус торг - на 15-15.5 можно сойтись

Четырешки начал смотреть. Правда у нас выбор КОПЭ-шик невелик. И ломят недалеко от метро за 16500.  Вы говорил ранее, что у КОПЭ панель более тонка чем у ПП-44. Да и четырешки в башенках обычно края имеют наружу. Не холодно? А так полы у них лаги, есть где электрику провести.
Может другие серии еще посмотреть. Типа П-55?

[Axxe]

по бумажкам, срокам и издержкам - всё разумно.

Так Вы же брали с небольшим ипотечным плечом? Банк со страховой обычно страхуют сам кредит в свою пользу. И если плечо маленькое, то так и риски проверяют  . Данная ситуация не напрягает? 

по разному. самый первый кредит - был 1 млн своих / 3.2 заёмных, дальше 1 / 2.8, 5.3 / 4, 6.5 / 3 и т д, тренд понятен, в последнем случае кредит был уже символический.
как-то со временем проходит желание работать на ипотеку .
никто не мешает помимо КИС (3 риска) на сумму кредита в пользу банка, застраховать титул на остаток в пользу себя.

Вот и я думаю, может небольшое ипотечное плечо взять в каком-нибудь жестком банке типа Сбера и страховой ВСК (как прошлый раз было)?  Чтобы сразу капитальную проверочку и добить кассовый разрыв по вариантам?  Страховые полную юридическую проверку при небольшом кредитном плече устраивают?

ну как "полную" - у них актуарии также работают с рисками и вероятностями, но им этого хватает.
плюсы ипотеки в данном случае - сделку проведёт банк (если рука не набита - это актуально), можно сразу же применить маткап (его кстати перестали индексировать, денег нет - в курсе?).

у КОПЭ панель более тонка чем у ПП-44

копэ

Наружные стены – железобетонные навесные трехслойные панели (бетон - утеплитель - бетон) общей толщиной 30 см. Межквартирные и межкомнатные - железобетонные панели толщиной 18 и 22 см. Перегородки толщиной 14 см. Перекрытия - крупноразмерные (на комнату) железобетонные плиты толщиной 14 см

п44

Наружные стены – железобетонные панели толщиной 30 см. Межквартирные и межкомнатные несущие – железобетонные панели толщиной 16 и 18 см. Перегородки – гипсобетонные толщиной 8 см. Перекрытия – крупноразмерные (на комнату) железобетонные плиты толщиной 14 см

в любом случае надо смотреть каждую конкретную квартиру, подъезд, дом.

Четырешки начал смотреть. Правда у нас выбор КОПЭ-шик невелик. И ломят недалеко от метро за 16500.  Вы говорил ранее, что у КОПЭ панель более тонка чем у ПП-44. Да и четырешки в башенках обычно края имеют наружу. Не холодно? А так полы у них лаги, есть где электрику провести.
Может другие серии еще посмотреть. Типа П-55?

можно, почему нет в КОПЭ две планировки 4ккв, если встретится та, в которой кухня-столовая-гостиная - это вообще бомба. но зацикливаться только на ней я бы не стал

а насчёт "ломят" - я объяснял почему так происходит обычно очень специфическая ситуация у продавцов (многодетная семья, желающая разъехаться) + очень нетривиальный профиль покупателя (2+ детей, в идеале разнополых, некислая котлета денег и нерешённый квартирный вопрос). так что в определённом смысле неликвид. но если звёзды сойдутся, то можно очень хорошо договориться

[Terro]

Что думаете по поводу П-55? У нас они наряду с П-44 присутствуют.

[Axxe]

Что думаете по поводу П-55? У нас они наряду с П-44 присутствуют.

я помню даже смотрел как-то давно, коричневые такие. серия неплохая, почему нет.

[Terro]

я помню даже смотрел как-то давно, коричневые такие. серия неплохая, почему нет.

Да серия неплохая. Не КОПЭ, но дешевле и больше зданий.  Четырешка будет как трешка в П-44. Хотя хотелки немного побольше.  Из плюсов под 90 метров, много балконов (4 шт) и керамзит, в котором тепло и долговечно. Из минусов, кухня 8 и нету грузового лифта, планировка не из самых лучших и сложный ремонт из-за керамзитных стен.   

в любом случае надо смотреть каждую конкретную квартиру, подъезд, дом.

Т.е. крайние квартиры ПП-44 смотреть нужно?

плюсы ипотеки в данном случае - сделку проведёт банк (если рука не набита - это актуально), можно сразу же применить маткап (его кстати перестали индексировать, денег нет - в курсе?).

Про индексацию не уточняли пока. Но зачем минировать квартиру маткапиталом?  Потом не разменяешь. Там же потом всем детям доли давать нужно и выписываться через опеку?
Какие сейчас банки интересны по ипотеке?

Появились сопутствующие вопросы:
1. С учетом некоторых тонкостей ремонта которые по хорошему нужно было согласовывать с БТИ (бетонная стяжка а не легкая, щиток в стене) стоит ли эти тонкости обходить при показе покупателю?  Про пол сказать –легкая стяжка, щиток показать уже в самом конце перед авансом?
2. У вас в объявлении помимо акцента на ремонт есть и про технику в т.ч. кондиционеры. Сколько за ремонт, мебель и технику накидывали? Из кухни вывозили духовку и т.п.? Кондиционеры я помню вы забрали.  Сейчас техника стоит дороже, чем я покупал (духовка например с самоочисткой выжиганием), не думаю, что за нее в составе квартиры я получу сопоставимые деньги.

[Terro]

ЗЫ ещё раз рекомендую расширить поиск и не ограничиваться трёшками, иногда случаются сюрпризы, вот например в нашей деревне:

Хорошие у вас места.  Огороженный участок получается. Только до метро далековато.  Как у вас там со школами и садиками? Есть хорошие школы и садики не переполнены? Хруничева не дымит?  У них там как раз там взлетная полоса рядом с вашим микрорайоном (край промзоны).
Нынешний менеджмент кстати потихоньку землю выводит под новое строительство. По кусочку отщипывает.