Автор Тема: Покупаем недвижимость. Советы, пожелания, предложения. Мало_оффтоп  (Прочитано 441928 раз)

0 Пользователей и 3 Гостей просматривают эту тему.

Онлайн Morleys

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 375
  • Рейтинг: 12
  • Пол: Мужской
  • Мурр... Мяу!
    • morleys.ru
    • Просмотр профиля
  • Откуда: Питер!
Походу меня скоро можно будет поздравлять с первой покупкой чего-то дороже 20-ти тысяч рублей. А равно и жалеть, ибо еботека она моими темпами на всю оставшуюся жЫзнь...

Собственно хотелось бы не только жалости, но и мудрости. Беру вторичку, какие документы и где надо смотреть и как так сделать, чтобы не наебали?!?  Поделитесь опытом!

************************
FAQ от Axxe:

« Последнее редактирование: 19 мая 2017, 13:35:26 от Retif »

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 117
  • Рейтинг: 28
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
Фотка палевная. Батареи то старый покрашенный чугунь. Можно конечно из-за низкого разрешения фотки подумать, ну может на новый заменили. Но нет. Краны все палят, как и отсутствие трубы по середине (что бы при отключении циркуляцию не прекращать) и американки, что бы снимать батареи (нынче стандарт при перепайки труб).
Вердикт. Ремонт косметика. Скорее электрика старая как и вся остальная инфраструктура кроме ламината и обой.
это называется "байпасс" или "перемычка" ;) по мнению некоторых староверов, для первых этажей - опция (тут сейчас начнётся религиозный холивар), я если капиталю объект, то в любом случае делаю :)

фотка честная, соответствует объявлению. 3 года тому затрат было 25 тыр на хорошую входную дверь и 10 тыр "освежить косметику", сейчас ещё по мелочам будет на 1 тыр максимум (тут подкрутить, там подмазать и т. п.), а ну и электросчётчик поменять надо, а то нынешний Брежнева молодым помнит. результат говорю - сдано за 2 дня и вчера с утра было ещё 4 агента и 2 реальных, пока "второй номер" не выключил. так что "в стране кризис, а в Москве - пятница" (ц)
у рукожопых риэлторов карх-карх и рынок мёртвый, но в умелых руках и хуй - балалайка  ::)


Updated: 23 April 2017, 08:24:23

кстати, известная особенность первых этажей - пониженная ликвидность и цена. при абсолютно таком же арендном доходе (и это даже если не рассматривать варианты альтернативного использования, как в случае с вот этой вот богемой, а тупо в лоб). то есть ROA в случае с жильём 4-6%, а тут ближе к 7.5%, а ROIC около 10%, что совпадает со стоимостью "плеча". нулевой buy-to-let - мечта пенсионера :)
« Последнее редактирование: 23 апреля 2017, 08:30:11 от Axxe »
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Онлайн Retif

  • Администраторы
  • Олдфаг
  • *****
  • Сообщений: 9059
  • Рейтинг: 88
  • Пол: Мужской
  • Афтар
    • Просмотр профиля
    • Мой блог
  • Откуда: Орёл
Axxe, а такой вопрос. есть квартира в собственности, в которой никто не живет. Счетчики есть, газовый, вода и и электричество, все по нулям. Но на всякие общедомовые нужны, капремонт, отопление и т.п. уходит тоже прилично. Что-нибудь из этого можно подсократить, в связи с непроживанием там?

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 117
  • Рейтинг: 28
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
Axxe, а такой вопрос. есть квартира в собственности, в которой никто не живет. Счетчики есть, газовый, вода и и электричество, все по нулям. Но на всякие общедомовые нужны, капремонт, отопление и т.п. уходит тоже прилично. Что-нибудь из этого можно подсократить, в связи с непроживанием там?
можно попробовать снизить ЖКУ по статьям, связанным с количеством проживающих - предоставить в управляющую компанию доказательство того, что прописанные в такой-то период отсутствовали (билеты, например).
но вообще - нафига нужна недвижимость, которой ты не пользуешься и которая не приносит дохода? сдай и не мучайся.
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Онлайн Retif

  • Администраторы
  • Олдфаг
  • *****
  • Сообщений: 9059
  • Рейтинг: 88
  • Пол: Мужской
  • Афтар
    • Просмотр профиля
    • Мой блог
  • Откуда: Орёл
ЖКУ по статьям, связанным с количеством проживающих
Эти педики все такие статьи перевели на площадь, лифт, например, свет в подъезде и т.п.

Оффлайн sirarthur

  • Старожил
  • ****
  • Сообщений: 577
  • Рейтинг: 5
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
Retif, дык совет то вот он :)
нафига нужна недвижимость, которой ты не пользуешься и которая не приносит дохода? сдай и не мучайся.

Оффлайн Terro

  • Новичок
  • *
  • Сообщений: 3
  • Рейтинг: 0
    • Просмотр профиля
  • Откуда: Москва
фотка честная, соответствует объявлению.
Updated: 23 April 2017, 08:24:23

Это я походу вчера прост по диагонали прочел  ???
Думал ты запостил сторонний пример как при косметики за евро выдают. Щаз перечитал – а все честно. Это у меня уже нервное, после того как с названием объяв евроремонт я уже пересмотрел массу вариантов но не увидел не одного. Причём по фото сразу видно в этих объявах. Я даже в сердцах одно время поставил на свою дизайнерский – ибо мой евро тянет на этот шлак по верхней планке.

кстати, известная особенность первых этажей - пониженная ликвидность и цена. при абсолютно таком же арендном доходе (и это даже если не рассматривать варианты альтернативного использования, как в случае с вот этой вот богемой, а тупо в лоб). то есть ROA в случае с жильём 4-6%, а тут ближе к 7.5%, а ROIC около 10%, что совпадает со стоимостью "плеча". нулевой buy-to-let - мечта пенсионера :)

А как расчёт строил? ROIС высоковат будет по нынешним временам. В расчете NOPLAT обычно дьявол кроется.
А так ну че. Съем без посредника дает часто великолепные варианты как и продажа м2. Я так родственникам через авито помог продать хату быстро и выгодн на малой Родине. Там кстати авито стандарт и для частников и посредников. В Мск по другому.

Онлайн Retif

  • Администраторы
  • Олдфаг
  • *****
  • Сообщений: 9059
  • Рейтинг: 88
  • Пол: Мужской
  • Афтар
    • Просмотр профиля
    • Мой блог
  • Откуда: Орёл
дык совет то вот он
Если бы я нуждался в этом совете, я бы именно про это и спросил ;)
« Последнее редактирование: 24 апреля 2017, 10:19:55 от Retif »

Оффлайн sirarthur

  • Старожил
  • ****
  • Сообщений: 577
  • Рейтинг: 5
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
я бы именно про это и спросил
ну тогда никак тебе не отвертеться от оплаты простаивающей хаты.
ЖК сильно переписали и не в пользу жильцов.
Если только попробовать написать заявление в УК - отрезать тебе свет/газ/отопление и воду - может тогда платежи снизят.Но врядли до нуля - ОДН никто не отменял

Оффлайн slon

  • Начинающий
  • *
  • Сообщений: 44
  • Рейтинг: 0
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
  • Откуда: MSK
И вся экономия уйдёт на повторное их подключение.

Онлайн Retif

  • Администраторы
  • Олдфаг
  • *****
  • Сообщений: 9059
  • Рейтинг: 88
  • Пол: Мужской
  • Афтар
    • Просмотр профиля
    • Мой блог
  • Откуда: Орёл
отрезать тебе свет/газ/отопление и воду
Нафиг их отрезать, когда там и так всё по счетчикам? Кроме отопления, но про него вопрос и не стоит. А свет в подъезде сейчас блин сделали уже приличную сумму, я один столько в квартире в месяц нажигаю, сколько там за освещение в подъезде начислили, в котором, между прочим, лампы эти, с датчиками движения. Это если общедомового счетчика нет так считается, по каким-то там конским нормативам.

Оффлайн slon

  • Начинающий
  • *
  • Сообщений: 44
  • Рейтинг: 0
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
  • Откуда: MSK
Axxe,
Музжчина. Расскажите уже пожалуйста про первичку.
Объект стоит под крышей, вокруг сданные объекты (заселённые), застройщик больший и жирный.

Хотелось бы услышать ньюансы (:

Онлайн Retif

  • Администраторы
  • Олдфаг
  • *****
  • Сообщений: 9059
  • Рейтинг: 88
  • Пол: Мужской
  • Афтар
    • Просмотр профиля
    • Мой блог
  • Откуда: Орёл
стоит под крышей
Это что означает?  ???

Оффлайн sirarthur

  • Старожил
  • ****
  • Сообщений: 577
  • Рейтинг: 5
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
стоит под крышей
Это что означает?  ???
ну.. вероятно то что мкд уже достаточно большой построили - слон не рискнул лезть в котлован - а сейчас вроде еще дешмань - но будет ли сдан мкд - баальшой вопрос, да и как показывает кухня изнутри - сдача мкд госкомисии  еще отнюдь не показатель что мкд таки реально готов - как правило там еще на полгода реально недоделок - причем таких суровых и капитальных.
а слону видать кеш карман давит - вот и мечется  :trollface:

Оффлайн slon

  • Начинающий
  • *
  • Сообщений: 44
  • Рейтинг: 0
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
  • Откуда: MSK
как правило там еще на полгода реально недоделок - причем таких суровых и капитальных.
Давайте музжчина, перечисляйте. Япрямвесь в нетерпении.


Updated: 25 April 2017, 23:06:36

а слону видать кеш карман давит - вот и мечется 
не то что бы давит. Просто есть варианты, вроде на одном остановились, хочется его со всяческих сторон рассмотреть, в том числе и с тех, с которых я не смотрел. Вдруг есть смысл какой другой посмотреть. Вот

Оффлайн sirarthur

  • Старожил
  • ****
  • Сообщений: 577
  • Рейтинг: 5
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
Давайте музжчина, перечисляйте. Япрямвесь в нетерпении.
ниможно никак, NDA   :pardon:


Updated: 25 April 2017, 23:15:40

для понимания картины - рекомендуется изучать форумы и другие паблики счастливых покупателей въехавших в новообретенные квадратные метры.
При чем от пафостности и стоимости этих самых квадратных метров - количество недоделок меньше не становится. а иной раз - даже больше
такая вот проза жызни