Автор Тема: Покупаем недвижимость. Советы, пожелания, предложения. Мало_оффтоп  (Прочитано 441626 раз)

0 Пользователей и 4 Гостей просматривают эту тему.

Оффлайн Morleys

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 375
  • Рейтинг: 12
  • Пол: Мужской
  • Мурр... Мяу!
    • morleys.ru
    • Просмотр профиля
  • Откуда: Питер!
Походу меня скоро можно будет поздравлять с первой покупкой чего-то дороже 20-ти тысяч рублей. А равно и жалеть, ибо еботека она моими темпами на всю оставшуюся жЫзнь...

Собственно хотелось бы не только жалости, но и мудрости. Беру вторичку, какие документы и где надо смотреть и как так сделать, чтобы не наебали?!?  Поделитесь опытом!

************************
FAQ от Axxe:

« Последнее редактирование: 19 мая 2017, 13:35:26 от Retif »

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 117
  • Рейтинг: 28
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
ну грубо говоря - вход в твой траст - от ляма. Так? а на какой срок?
горизонт инвестирования 3-5 лет (от объекта). билетики от 300 тыр.
ну я прям даже не знаю как ещё писать  :D есть варианты досрочного выхода (внутреннего по сути, когда пай выкупит кто-то другой), но они нежелательны (т. к. транзакционные издержки и налоги).
« Последнее редактирование: 13 января 2017, 14:15:40 от Axxe »
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн sirarthur

  • Старожил
  • ****
  • Сообщений: 577
  • Рейтинг: 5
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
пардонте - не прочитал сходу...  :D
думать надо, чо

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 117
  • Рейтинг: 28
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
думай хуле  :pardon: я в любом случае буду играть, вопрос лишь в том сколько объектов в итоге куплю ;)
но это самый цимес и тщательно отобранные два верхних листочка с восточного склона :)
есть ещё интересное типа "200 м2 на пятницкой", но я на таком надорвусь.
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн shs

  • Модератор
  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 4401
  • Рейтинг: 89
    • Просмотр профиля
    • ShS's blog
  • Откуда: Default city
серия "гельминты рынка недвижимости". знакомьтесь - пиздобол-теоретик https://www.facebook.com/shurkina.natasha "как туда попала и чем питается - неизвестно" (ц) внимательно её читайте и делайте ровно на 180 градусов наоборот, я подобной фееричной возможности лишён - кисообиделось  *smoke*


Updated: 02 January 2017, 23:12:11

в частности из уютненького вы НЕ узнаете как торговаться на 30%, чем хатка за 11 лучше, чем за 5 (какая хуйня добить 6 лямов кредита), и где водятся двухкомнатные квартиры внутримкада по 4 и прочия лулзы. потому что всё это ТАЕНА :idea:
чо-то я у нее про недвигу ничего не увидал  ???

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 117
  • Рейтинг: 28
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
чо-то я у нее про недвигу ничего не увидал 
универсальный солдат :pardon: есть такие эксперты во всём, основа интернета, 8-й уровень osi.
в том году жгла наотличненько, не вынимая контраргументов изо рта. может поудаляла всё - хз.
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 117
  • Рейтинг: 28
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
кого интересует абстрактная "дачка у моря" за три копейки - обратите внимание на египет, причём бегом: по косвенным признакам его откроют в 2017, EGP девальвирован, ценник смешной. другой вопрос, что делать там нехуй в принципе, но вдруг кому надо :pardon:
по регионам:
1. дахаб
2. шарм
влетать, чтоб посмотреть можно либо пегасусом через стамбул, либо чартером на еврейщину (овда).


Updated: 15 January 2017, 14:03:45

ща может соберусь да выдам тезисно основы про международные инвестиции. тока сразу предупреждаю - тут у меня теория + чужая неудачная практика, своей пока нет (но я долго прицеливаюсь, прежде чем впердолить войти).
« Последнее редактирование: 15 января 2017, 14:23:10 от Axxe »
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Онлайн IDok

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 324
  • Рейтинг: 13
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
  • Откуда: Samara
кого интересует абстрактная "дачка у моря" за три копейки - обратите внимание на египет
не, не. пока в этом мире лютуют ветры перемен - за линию пограничных столбов кирпичи вывозить стремно
не кажись. будь.

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 117
  • Рейтинг: 28
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
итак, наброс:
принципиально инвестиции местные и международные не отличаются, тот же хер только вид сбоку. и рулят там всё те же два яйца, что и на локальном рынке - доходность и ликвидность. то есть, покупая что-либо надо постоянно задавать себе два вопроса:
1. почём это можно сдать (даже если сейчас сдавать не предполагается - посчитайте аренду аналога);
2. как это потом продать (даже если сейчас продавать не планируется).

леммы:
3. любой зрелый рынок существует ТОЛЬКО в локальной валюте. в этом смысле рынок РФ до 2009 года был незрелым (и в 2008 в нём логично надулся долларовый пузырь), а рынок, например, Украины незрелый до сих пор (и пока там не произойдёт разрядка и цены не переедут окончательно в гривневую зону я б туда не совался в принципе);
4. "надёжность" недвижимости не может быть выше надёжности страны, в которой эта недвижимость расположена. готов положить деньги банк в Турции в лирах? если нет - а хули ты лезешь покупать там квартиру?
5. ликвидность недвижимости всегда хуже ликвидности денег (извините, масло масляное, но надеюсь понятно)
6. стоимость недвижимости - первая производная от аренды. аренда - производная от дохода. итого: стоимость недвижимости - вторая производная от дохода. оценить доход населения можно по приведённому ВВП на душу населения (легко ищется в CIA World Factbook). прикинуть динамику тоже, но см. п. 9.

внезапное:
7. грязная доходность от недвижимости во всём мире сопоставима - 4-6% на жилой, 10-15% на коммерческой
8. а расходы - нет. как транзакционные (во многих странах есть обязательные нотариальные издержки на оформление сделки), так и текущие (ещё не охуели от налога на имущество? мировой предел в районе 2% и это самый логичный способ наполнения местных бюджетов. коммуналка, эксплуатация, управление и проч. тоже сильно зависят)
9. (за исключением некоторых особенных случаев) недвижимость не дешевеет и не дорожает. изменение стоимости недвижимости на длинных временных промежутках это инфляция. любые девиации - либо кризис либо пузырь. на незрелом рынке забудьте про рост, если вам дорого душевное здоровье.
10. страны-проститутки, выдающие ВВНЖ в обмен на покупку буратинкой бетония, в итоге этого самого буратинку поимеют. примеры последних 8 лет стоят перед глазами.

задание на дом: деревня дураков на берегу Ебанического моря, сезон с июня по сентябрь, покупатель - пенсионер, хочет купить домик за 100 тыс фантиков (для ровного счёта). ннадо ли? обоснуйте с цифрами в руках. а номер в отеле? а если сезон с мая по октябрь?

* по тексту "аренда" = "сдача". не согласны - да мне похуй.
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 117
  • Рейтинг: 28
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
задание на дом: деревня дураков на берегу Ебанического моря, сезон с июня по сентябрь, покупатель - пенсионер, хочет купить домик за 100 тыс фантиков (для ровного счёта). ннадо ли? обоснуйте с цифрами в руках. а номер в отеле? а если сезон с мая по октябрь?

фу, чо скушные такие? :) диктую ответ (он примерный, но ход мыслей будет ясен) :)

длинная аренда при стоимости избушки в 100 000 снимать такой же обойдётся (см. выше - 4-6%) от 4 до 6 тыс в год (длинный договор без поправок на сезонность - берём среднее 5), налоги (от 0 до 2% - по месту и от юрисдикции - чем надёжнее и престижнее тем дороже) от 0 до 2 тыс на собственнике - возьмём среднее, в районе 1000, эксплуатация ну пусть 150-170 фантиков в месяц - для ровного счёта ещё 2 тыс.

то есть длинная аренда для арендатора обойдётся в 5+2=7 тыс расходов
длинная аренда для собственника будет выглядеть как 5-1=4 тыс дохода

владение 1+2=3 тыс расходов

короткая аренда ака эксплуатация недвижимости как апарта\номера в отеле в среднем обойдётся в 10-15% годовых, пусть по среднему - 12 тыс, но тут есть нюанс см ниже. кроме того, надо понимать, что все расходы при короткой аренде - на собственнике (арендатору похуй на ваши расходы) и в полный рост встаёт вопрос управления и повышенной амортизации (и тут скрывается тот самый дьявол, что в деталях - пусть это будет процента 3, если не заниматься вопросом самостоятельно).

а теперь нюанс - сезонность: при среднем сезоне (где-нибудь на Средиземном море это примерно 4 месяца использования с середины мая по середину сентября)
короткая аренда с точки зрения арендатора - 3 тыс в месяц. при сезонности в 4 мес и аренде на весь сезон это будет те самые 12 тыс дохода (там чуть сложнее, скорее это будет 2+3+5+2, но на сумму не влияет).
она же с точки зрения собственника - 12 * (поправка на % загрузки, пусть 0.8 - оптимистично на самом деле, ну не зря ж эти пидоры свои 3% забирают)-1-2-3=3.6 дохода. негусто, правда?

на 6 месяцев сезона пересчитайте сами. и опционально - прикиньте черноморские курорты, только там сезон не 4 месяца, а 2.5  *smoke*
и не забудьте про налоги при сдаче ;)

выводы для арендатора
1. при коротком отпуске выгоднее брать отель\апарт
2. на весь сезон снимать отель категорически невыгодно (требуйте скидку!)

выводы для собственника
3. планируете проводить 4-5 и более месяцев в году каждый год - считайте всё аккуратно и покупайте
3а. черноморские курорты и прочие места с коротким сезоном нахуй не нужны
4. есть длинный арендатор (абстрактный учдук) - цените его
5. не путайте инвестиции и потребление: "купить, чтобы сдавать, а ещё иногда приезжать самому" - утопия
6. купили отель - управляйте сами, иначе очень быстро останетесь без штанов. не умеете? а нахуя покупали?  :spiteful:
« Последнее редактирование: 17 января 2017, 10:35:22 от Axxe »
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 117
  • Рейтинг: 28
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
нате вам размяться: https://torgi.gov.ru/restricted/notification/notificationView.html?notificationId=17240763&lotId=17240885&prevPageN=517
покупать \ нет и почему?  *smoke*

очередной блиц от ДИГМа - разомнитесь

http://tender.mos.ru/presscenter/news/detail/4704287.html

покупать \ нет и почему?  *smoke*
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн sirarthur

  • Старожил
  • ****
  • Сообщений: 577
  • Рейтинг: 5
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
нахуй он такой красивый сдался?
внутри двора, рядом (в радиусе 500м) понатыкано и жрален и ебален всяких разных.
и непонятно что там со входом


Updated: 18 January 2017, 13:51:50

а и да - продается только дом? без земли?

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 117
  • Рейтинг: 28
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
а и да - продается только дом? без земли?
давай зачётку  :beer:
земля вообще ростеха, а он не в курсе  :D
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн sirarthur

  • Старожил
  • ****
  • Сообщений: 577
  • Рейтинг: 5
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
земля вообще ростеха, а он не в курсе 
ну т.е пришел такой инвестор - в белом весь - 9 кк отслюнявил на ауке - выиграл наверное даже. въебал туда еще 3-4 в ремонт.
А тут хуяк - ростех - самострой™
и пизда инвестору

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 117
  • Рейтинг: 28
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
земля вообще ростеха, а он не в курсе 
ну т.е пришел такой инвестор - в белом весь - 9 кк отслюнявил на ауке - выиграл наверное даже. въебал туда еще от 20 в ремонт.
там проще всё снести к хуям, но это блядь памятник. поищи схожий кейс, называется "дом кукуева" (бахрушина 36).
дивная формулировка была, дословно не вспомню, но что-то вроде "в связи с отсутствием объекта, подлежащего реконструкции" :D
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн VaD_

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 255
  • Рейтинг: 10
    • Просмотр профиля
  • Откуда: Баян-Улгийский Аймаг
обратите внимание на египет
У меня старый добрый знакомый, цеэрушник, обратил внимание лет десять тому назад. Приобрёл себе недвигу на побережье. :cry: ИМХО в тех местах только Израиль, но там цены. А в остальных локациях без автомата и бронежилета делать нечего. :(

КМК если у аборигенов ислам головного мозга, то это всегда не предсказуемо. Иначе я бы давно на Албанию посмотрел.
Кроме того, я думаю, что Интернет должен быть разрушен (C) Катон Старший