Автор Тема: Покупаем недвижимость. Советы, пожелания, предложения. Мало_оффтоп  (Прочитано 441525 раз)

0 Пользователей и 6 Гостей просматривают эту тему.

Оффлайн Morleys

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 375
  • Рейтинг: 12
  • Пол: Мужской
  • Мурр... Мяу!
    • morleys.ru
    • Просмотр профиля
  • Откуда: Питер!
Походу меня скоро можно будет поздравлять с первой покупкой чего-то дороже 20-ти тысяч рублей. А равно и жалеть, ибо еботека она моими темпами на всю оставшуюся жЫзнь...

Собственно хотелось бы не только жалости, но и мудрости. Беру вторичку, какие документы и где надо смотреть и как так сделать, чтобы не наебали?!?  Поделитесь опытом!

************************
FAQ от Axxe:

« Последнее редактирование: 19 мая 2017, 13:35:26 от Retif »

Оффлайн shs

  • Модератор
  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 4401
  • Рейтинг: 89
    • Просмотр профиля
    • ShS's blog
  • Откуда: Default city
Подскажите, а есть ли в DC интрнет-ресурс, который позволяет получить инфу по жилому дому: когда построен, был ли капитальный ремонт, менялись ли лифты и т.п. и т.д.?

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 117
  • Рейтинг: 28
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
gdeetotdom.ru раздел "карта", актуальность информации процентов 90%. что до капремонтов - на сайте управы соответствующего района или при личном визите (а без него всё равно никак).


Updated: 23 June 2016, 11:27:01

если не разберёшься - дай конкретный адрес


Updated: 23 June 2016, 12:11:49

мы там 3 месяца вообще по 15 жили  *smoke*
:hide:
тихо.. рынок обвалишь..
сдано
« Последнее редактирование: 23 июня 2016, 12:11:49 от Axxe »
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 117
  • Рейтинг: 28
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
очевидное про арифметику.
лемма № 1 - у всего есть цена и бенчмарк.
лемма № 2 - жизнь непредсказуема. но циклична.

возвращаясь к двум ключевым вопросам покупателя с первой страницы ("как потом продавать" и "устроит ли рентная доходность") - они оба не просто так и вот почему.
доходность от сдачи в аренду жилья приносит в среднем 4-6% годовых грязными. цифра общепризнанная, наебать её почти не удаётся (об этом чуть позже). это живой кэш, который можно получать ежемесячно. "мало", скажет абстрактный любитель депозитов, но это лишь одна составляющая - по факту доходность двухкомпонентная = рента + инфляция. то есть за время владения (об этом тоже чуть позже) объектом недвижимости, правильно подобранный объект помимо рентной доходности (и тут не важно кому и как его сдают! можно жить самому, считай что арендуешь сам у себя же - это цена твоих завешенных денег) подорожает в рамках официальной инфляции же (эту доходность получать регулярно не выйдет - она завешена в самом объекте и извлечётся в момент его продажи). возможны перекосы как в 2000, 2009 или 2015 (инфляция бушует, а недвига дешевеет), но подобные перекосы на длинных промежутках времени выправляются опережающим ростом 2004-2007, 2010-2013, 2016-2019 (а это восстановление или надувание пузыря - грань тонкая, я бы тут смотрел по тренду: если догоняет долгосрочную инфляцию - восстановление, если обгоняет - пузырь).

теперь к практике.

про %
средняя официальная инфляция в РФ с 2000 по 2015 составила 11.5% годовых (данные росстат). если взять промежуток с 2001 - средняя инфляция будет на уровне 10.9%, на промежутке 2006-2015 - 9.5%
вот собственно недостающий бенчмарк - абстрактный кредит в 13.75% перераспределит в пользу банка бОльшую часть ренты, а если вспомнить про "скрытые" поборы типа страховок, затея становится в принципе сомнительной. выбираешь кредит - смотри на его полную стоимость.

про сроки: глядим на календарик - 1991, 1998, 2008, 2015 - между крупными (не считая мелких) кризисами в РФ промежуток 7-10 лет. недвижимость дешевле всего в момент "кризис + 0.5 года", предсказать ориентировочные сроки следующего в целом не составляет труда. планируй срок кредита так, чтобы на него выпадало не более одного кризиса (т. к. никто не знает каким именно он будет). 15 лет для РФ срок нереальный - пара кризисов за это время произойдёт.
 
другой взгляд на сроки: в твоём паспорте. сколько лет тебе будет, когда закончится ипотека? и что ты получишь в результате? какой % износа будет у недвижимости?
пик идиотизма - однокомнатная хрущёвка, взятая в возрасте 30 лет на срок 30 лет. желательно без первоначального взноса  :trollface:

про первоначальный взнос: подбирай соотношение ПВ\кредит таким образом, чтобы рентная доходность и ежемесячный платёж были сопоставимы. чтобы был аварийный (жизнь непредсказуема!) вариант - сдать хатку, да так, чтоб она сама себя гасила. как добиться чтобы по суммам совпала рентная доходность от объекта 4-6% и стоимость кредита 10-12% - очевидно бОльшим ПВ и меньшим кредитом. положа руку на сердце, я пару раз входил в объекты всего с 25% ПВ, это достаточно рискованно, но мне повезло - я в первый же год доводил ПВ до 50%+ досрочками и арифметика начинала сходиться. почему сравниваются рентная часть и стоимость кредита - потому что и там и там ежемесячное живое бабло, долгосрочная инфляция "5 числа каждого месяца" не помощник.

* наёбка № 1. "а вот я такой модный, купил объект за 3 млн и сдаю за 25 тыр в месяц \ 300 тыр в год - 10% и наебал систему". чувак, ну круто, дёшево купил, но как давно ты переоценивал актив?

* наёбка № 2. "а я вообще нежильё схватил, там до 15% и всё круто". да, действительно так, а теперь попробуй его продать. высокая доходность = неабсолютная ликвидность.

* наёбка № 3. "проинвестировал в жилой комплекс "ёбаные жопки-2020" всего в 30 минутах от кремля на вертолёте - дали суперльготную ипотеку под 10%". поздравляю, застройщик торчал денег банку, а ты купил часть его долга. теперь жди.
« Последнее редактирование: 05 июля 2016, 09:15:43 от Axxe »
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн .05

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 196
  • Рейтинг: 2
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 74-86-70-23
Надо  парсер написать и все посты Акса сдернуть с этой темы.
Хотя  :idea:, может быть уважаемая администрация даст доступ к мускулю хотя бы на чтение?
Разное

Оффлайн VanDyke

  • Модератор
  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 1800
  • Рейтинг: 73
  • Пол: Мужской
  • Network Warrior
    • Просмотр профиля
  • Откуда: Destination network unreachable
Надо  парсер написать и все посты Акса сдернуть с этой темы.
чтобы появилась надобность дергать посты надо иметь чемодан денег  :idea:


Updated: 05 July 2016, 09:50:52

* наёбка № 1. "а вот я такой модный, купил объект за 3 млн и сдаю за 25 тыр в месяц \ 300 тыр в год - 10% и наебал систему". чувак, ну круто, дёшево купил, но как давно ты переоценивал актив?
а зачем его переоценивать? у тебя были 3 млн, явно свободные. Вложил в 10%, меньше жрать от этого не будешь, а с актива, какой бы он плохенький не был, на пиво с сухариками в бундоке капает. и детям капать будет. где наебка - хз.
« Последнее редактирование: 05 июля 2016, 09:50:52 от VanDyke »
Not as ultimate as 42, but pretty close...

Оффлайн shs

  • Модератор
  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 4401
  • Рейтинг: 89
    • Просмотр профиля
    • ShS's blog
  • Откуда: Default city
gdeetotdom.ru раздел "карта", актуальность информации процентов 90%
это какой-то циан, вид сбоку, только база менее наполнена


Updated: 05 July 2016, 09:54:08

или при личном визите (а без него всё равно никак).
Я наверное направильно выразился. Интересует что-то типа кап. ремонта - было или не было? У меня, например, дом, в котором трубы отопления шли в стене дома. Несколько лет назад, эту систему вывели из эксплуатации и во всем доме установили нормальные внешние батареи отопления (того, кто спроектировал дом с трубами внутри стены, нужно самого  в стену замуровать). Может быть где-то еще чо-нить по крупному меняли? Ну, лифты, например или трубы в подвале? Это можно где-то узнать? Это же глобальная инфа, которая касается всего дома, и наверняка она где-то должна аккумулироваться. Личный визит для ее получения КМК лишнее и, более того, не всегда решает.
« Последнее редактирование: 05 июля 2016, 10:02:59 от shs »

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 117
  • Рейтинг: 28
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
gdeetotdom.ru раздел "карта", актуальность информации процентов 90%
это какой-то циан, вид сбоку, только база менее наполнена


Updated: 05 July 2016, 09:54:08

или при личном визите (а без него всё равно никак).
Я наверное направильно выразился. Интересует что-то типа кап. ремонта - было или не было? У меня, например, дом, в котором трубы отопления шли в стене дома. Несколько лет назад, эту систему вывели из эксплуатации и во всем доме установили нормальные внешние батареи отопления (того, кто спроектировал дом с трубами внутри стены, нужно самого  в стену замуровать). Может быть где-то еще чо-нить по крупному меняли? Ну, лифты, например или трубы в подвале? Это можно где-то узнать? Это же глобальная инфа, которая касается всего дома, и наверняка она где-то должна аккумулироваться. Личный визит для ее получения КМК лишнее и, более того, не всегда решает.
панельные девятиэтажки? ну это просто надо знать  :)
без личного визита всё равно не обойтись - глянул в ревизию, всё понял. зашёл в подъезд потянул носом - тоже.
можно дойти до местного жэка, но с их зарплатами там дикая текучесть кадров и аул. централизованно сводить подобную неформальную информацию... там кроме стояков хвс-гвс-отопления есть ещё вентиляция (которая важна и в планы по капремонту не включается - это просто регулярная чистка), случаются промерзающие стены и т. д.
« Последнее редактирование: 05 июля 2016, 10:21:36 от Axxe »
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн .05

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 196
  • Рейтинг: 2
  • Пол: Мужской
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 74-86-70-23
чтобы появилась надобность дергать посты надо иметь чемодан денег 
Смотря где. А то можно и по карманам брюк распихать
Разное

Оффлайн VanDyke

  • Модератор
  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 1800
  • Рейтинг: 73
  • Пол: Мужской
  • Network Warrior
    • Просмотр профиля
  • Откуда: Destination network unreachable
Смотря где. А то можно и по карманам брюк распихать
миллион в карман джинс засунешь, не больше  ::)
Not as ultimate as 42, but pretty close...

Оффлайн shs

  • Модератор
  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 4401
  • Рейтинг: 89
    • Просмотр профиля
    • ShS's blog
  • Откуда: Default city
панельные девятиэтажки?
нет, панельные 12-ти этажки.


Updated: 05 July 2016, 10:49:54

централизованно сводить подобную неформальную информацию... там кроме стояков хвс-гвс-отопления есть ещё вентиляция (которая важна и в планы по капремонту не включается - это просто регулярная чистка), случаются промерзающие стены и т. д.
Т.е. централизованно инфа нигде не хранится?

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 117
  • Рейтинг: 28
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
Т.е. централизованно инфа нигде не хранится?

http://repair.mos.ru/ но это планы (которые сам понимаешь, то ли будут то ли нет)
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн shs

  • Модератор
  • Ветеран
  • *****
  • Сообщений: 4401
  • Рейтинг: 89
    • Просмотр профиля
    • ShS's blog
  • Откуда: Default city
но это планы
О, уже ближе к теме. Хотя бы планы.
Странно, что нет такого же, но без крыльев о произведенных ранее работах.

Оффлайн shurutov

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 326
  • Рейтинг: 3
  • Пол: Мужской
    • mshurutov@jabber.ru
    • Просмотр профиля
  • Откуда: СССР
абстрактный кредит в 13.75% перераспределит в пользу банка бОльшую часть ренты, а если вспомнить про "скрытые" поборы типа страховок,
13.75% - это уже вместе со страховками. Полный процент. 15 лет. Когда я брал кредит, то работал в СУП-е, и ничто не говорило о лютом пиздеце под названием Рамблер, гори он в аду синим пламенем. Соответственно, планировал о досрочке, и таки получалось периодически снижать сумму. И даже еще в Рамблере.
Вопрос о том, во что вкладываться: в детей, или в оплату ипотеки - далеко не праздный, и далеко не с однозначным ответом. Опыт моих родителей показывает, что в детей вкладываться НАДО. И не только, и не столько деньгами. Так что...
Ну и плюс к этому - были резервы, да. Поэтому сейчас сумма платежа - примерно соответствует стоимости арендной платы. Может немного (НЕМНОГО!) меньше, но не смертельно.
С уважением,
Шурутов Михаил.

Оффлайн Axxe

  • Постоялец
  • ***
  • Сообщений: 117
  • Рейтинг: 28
    • Просмотр профиля
  • Откуда: 66-77-..
подобные перекосы на длинных промежутках времени выправляются опережающим ростом 2004-2007, 2010-2013, 2016-2019


Падение цен на первичном рынке недвижимости впервые за полтора года сменилось ростом. Консультанты заметили увеличение цен на 3-5% сразу в нескольких городах-миллионниках. На очереди Москва, где, по прогнозам консультантов, цены могут начать заметно расти уже осенью.

http://www.kommersant.ru/doc/3030218


Updated: 07 July 2016, 20:29:49

* наёбка № 1. "а вот я такой модный, купил объект за 3 млн и сдаю за 25 тыр в месяц \ 300 тыр в год - 10% и наебал систему". чувак, ну круто, дёшево купил, но как давно ты переоценивал актив?

а зачем его переоценивать? у тебя были 3 млн, явно свободные. Вложил в 10%, меньше жрать от этого не будешь, а с актива, какой бы он плохенький не был, на пиво с сухариками в бундоке капает. и детям капать будет. где наебка - хз.

думай  *smoke*
« Последнее редактирование: 07 июля 2016, 20:29:49 от Axxe »
никогда не встанут на колени
даже если заберут их в плен
смелые и гордые тюлени

Оффлайн Retif

  • Администраторы
  • Олдфаг
  • *****
  • Сообщений: 9059
  • Рейтинг: 88
  • Пол: Мужской
  • Афтар
    • Просмотр профиля
    • Мой блог
  • Откуда: Орёл